《金都骅西营销方案 》.ppt

【产品塑造】【户型建议】：户型配比建议 规划建议： 根据地块特征，以从南到北排布14栋小高层（每栋3个单元）； 楼间距不少于50米，满足 地块南部以布置紧凑型二居户型为主，地块北部布置三居为主。 13# 14# 12# 11# 10# 9# 8# 7# 6# 5# 4# 3# 2# 1# 金宝商城 规划中心街 昌骅大道 307国道绿隔 【产品塑造】【户型建议】：各楼座户型配比建议 楼号 1、2# 3、4# 5、6# 7、8# 9、10# 11、12# 1、14# 套数 144 144 户型 组合 二居 二居 二居+三居 二居+三居 二居+三居 三居 二居+三居 144 144 144 户数 一梯 二户 一梯 二户 一梯 二户 一梯 二户 一梯 二户 一梯 二户 一梯 二户 144 144 层数 12+1 12+1 12+1 12+1 12+1 12+1 12+1 单元数 4+3 4+3 4+3 3+3 3+3 3+3 3+3 套数 约900套 备注： 户数一行中“33”，代表一梯二户，两户户型均为三居 层数一行中“1+11+1”，代表“首层复式+楼层层数+顶层复式” 标准层设计建议 【产品塑造】【标准层设计】：舒适型二居 【产品塑造】【标准层设计】：舒适型二居 半面积 开放式阳台半面积 【产品塑造】【标准层设计】：紧凑型三居 半面积 半面积 【产品塑造】【标准层设计】：紧凑型三居 【产品塑造】【标准层设计】：宽裕型三居 户型创新建议 顶层复式带观景露台 【产品塑造】【户型创新建议】：顶层复式带观景露台 【产品塑造】【户型创新建议】：顶层复式带观景露台 首层复式带庭院花园 【产品塑造】【户型创新建议】：首层复式带庭院花园 提高产品附加值的方式 户型建议： 凸窗 衣柜 阳光房 中空 夹层 阳台 入户花园 错层阳台 挑高阳台 廊架 外梁 栏杆外隔板 地下室 最常见的赠送面积方式 砌高地面或上面封住，达到赠送标准，日后可以拆掉封住部分，当完整空间使用 与凸窗同一功能，但面积更大 6米中空可以改造成双层实用面积 2.2米以内计算50%面积 因为只计算50%面积，方便赠送，目前一般不超过单位面积15%。 最高6米层高阳台只计算50%面积，目前只在高档公寓中使用 这部分不计入面积，可以做一些文章 可做到2.2米以内，计算50%面积 【产品塑造】【附加值提升】 转角飘窗 大飘窗 预留壁橱 【产品塑造】【附加值提升】：可拆卸空间设计 新古典主义兴盛于18世纪中期，19世纪上半期发展至顶峰。 新古典主义一方面强调要求复兴古代趣味特别是古希腊罗马时代那种庄严、肃穆、优美和典雅的艺术形式；另一方面它又极力反对贵族社会倡导的巴洛克和罗可可艺术风格。 新古典主义的“古”在于注重古典艺术形式的完整、雕刻般的造型，追求典雅、庄重、和谐，同时坚持严格和明朗的轮廓。因此，在建筑立面上会出现一定的古典符号。 新古典主义的“新”在于突破，也就是利用现代主义较为硬朗的线条与古典符号相结合。 【产品塑造】【外立面设计】：新古典主义 层次丰富的现代立面处理手法，通过阳台、凸窗、圆窗、八角窗等的设置来丰富建筑立面，同时将这些传统的元素简约化，以充分体现建筑细节的现代质感。 【产品塑造】【外立面设计】：立面元素 景观风格 1 2 3 推荐： 法式浪漫主义园林 主要景观 社区景观轴线——香榭大道； 社区园林核心节点——枫丹广场、莫奈广场……； 组团园林以服务功能为主，每个组团中心设置一个主题园林，以强化其组团的识别性。 细部 铺地的细部设计要注意绿地道牙、铺装广场等的细部处理； 小区组团的衔接和特征，色彩的象征和形式的统一。 【产品塑造】【园林设计】：园林风格主题 备选：西班牙/地中海风格 价格体系论证与制定原则 第四部分 开发排期建议 地块价值分析 开发排期方案一 开发排期方案二 对比分析 工程节点建议 【开发排期】 【产品塑造】【户型建议】：户型配比建议 金宝商城 约375米 约180米 南向分析： 南部临近国道，交通噪音较大； 临近金宝商城，市政交通相对方便； 与国道有绿隔，降低噪音。 北向分析： 紧邻规划中心路，与商业区交通更便利； 规划道路暂时不具备开通条件 结论： 先期开发地块南部，一期开发封顶前后，待北侧规划路开通，可后期开发地块北部 规划建设的中心街 307国道绿隔带 【开发建议】【工程节点建议】 2011年8月：土地权属确认，完成建筑设计 2011年9月：挖槽、打桩 …… 价格体系论证与制定原则 第五部分 价格制定 价格提升策略 定价参考依据 定价推导依据 定价区间建议 整盘回报测算 【价格制定】 河北省 黄骅市 骅北（西）项目产品定位及营销规划 君合力度（中国）地产服务机构 2011年6月 谨承：黄骅金都房