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房地产企业纳税须知 宁乡县地税局第一税务分局 一、 税务登记及财务核算 1、从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）的单位（以下简称纳税人）应当自领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、验资报告、组织机构代码证、公司章程、有关合同、协议书、居民身份证、护照或其他有效身份证明以及税务机关要求提供的其他资料，向主管税务机关申报办理税务登记。 税务登记内容发生变化的，应当自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内或者在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关资料向原税务登记机关申报办理变更或者注销税务登记。 持有外出经营活动税收管理证明的纳税人，应按规定向主管税务机关及时办理报验登记。 2、纳税人的财务、会计制度或者财务处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。纳税人必须认真执行行业会计制度，规范企业财务核算。（见附件一：《房地产企业财务核算管理》） 二、开发项目登记 1、纳税人应在签订《国有土地使用权出让合同》或《土地使用权转让合同》之日起30日内，向主管税务机关报送合同复印件及其它相关资料。 2、纳税人应在取得《土地使用证》和《建设用地规划许可证》之日起30日内，向主管税务机关报送相关资料（具体见附件二：《房地产企业纳税申报管理》）。 3、纳税人应在领取建筑施工许可证之日起30日内向主管税务机关办理项目登记，填写《房地产项目登记表》（附表一），并报送房地产开发项目立项批文原件、复印件及其他相关资料（具体见附件二：《房地产企业纳税申报管理》）。 4、纳税人取得土地如有涉及拆迁工作，应在规定期限内将拆迁许可证复印件及相关资料，报主管税务机关备案。 三、开发项目建设 1、纳税人应在规定期限内向主管税务机关报送建筑施工合同、建设工程预（概）算书及房地产项目设计、规划、勘察、监理、营销策划、广告、服务等合同或协议，如实填写建安项目登记表（附表二）。 2、纳税人签订的建筑安装合同涉及建设方自购材料的，应当在签订采购合同或协议、或者购置材料后在规定期限内向主管税务机关报送相关证明资料，对于建筑安装成本畸高，又无正当理由的，分局将列入重点检查范围。 3、如涉及到建安工程分包、转包情形的，纳税人应及时将分包、转包情况报分局备案。 四、开发项目销售（租赁） 1、房地产销售包括转让土地使用权和销售不动产的行为。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为；销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。 2、纳税人销售开发产品取得的全部收入应按“销售不动产”税目缴纳营业税，销售开发产品包括商品房、商业门面、车库或地下车位、杂屋等。 3、纳税人销售或转让在建项目，不论是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目销售或转让合同并取得收入，应按以下规定征收营业税：①转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。②转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，“按销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。 4、销售不动产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。全部价款包括取得的货币、货物或其他经济利益。 四、开发项目销售（租赁） 5、纳税人销售开发产品应根据收入来源的性质和销售方式的不同，分别确认收入的实现及营业税纳税义务发生时间。（见附件一：《房地产企业财务核算管理》） 6、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。我市普通标准住宅应满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。 对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管地税机关可要求纳税人对已转让的房地产项目进行土地增值税清算。 7、纳税人应就其销售开发产品所得缴纳企业所得税。企业所得税实行核定征收，2011年1月1日起核定应税所得率为10%，即纳税人按开发产品取得的收入的2.5%缴纳企业所得税。 8、纳税人开发的商品房出租的，应按规定征收相关税费。自用和出借的，自房屋使用或交付之次月起分别按规定缴纳房产税和城镇土地使用税。 9、纳税人在销售商品房时，应按月报送“销售情况表”。（见附表三） 五、开发项目的成本、费用 1、房地产开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出，包括土地费用、地质勘探费、工程设计费、政府规费、房屋建安工程费、配套设施建设费等；房地产开发企业的期间费用是指与开发房地产项目无直接联系，不能计入某个特定房地产开发项目的成本费用,包括管理费用、财务费用、销售费用。 2、纳税人应按照行业会计制度的要求，准确核算房