第四章 建设用地法律制度.pptVIP

建 设 法 规 【本章重点】国有土地有偿有年限使用制度、城镇土地使用权出让的方式、土地使用权划拨的范围、国有土地使用权转让的方式。 【本章难点】土地使用权提前终止。 【所需学时】4学时 【教学内容】 1、我国地产制度改革和发展进程； 2、国有土地使用权有偿出让、划拨、转让； 3、土地使用权出租、抵押、终止； 4、违反土地管理法应承担的法律责任。 第四章　建设用地法律制度 十一届三中全会（1978年）以前，我国确定的土地制度是基于土地私有制的消灭、地租不复存在的这种推断而建立起来的理论模式。 十一届三中全会以来，我国制定了一系列土地管理方面的法律、法规，使土地有偿使用制度的改革逐步开展。 今后，我国深化土地使用制度改革，将根据社会主义市场经济体制的需要，切实解决好土地作为生产要素进入市场，显现其资产价值，合理进行土地收益分配，加强土地管理。 2003年开展了全国土地核查，这是建国以来第三轮土地规划工作的开端，为出台新的土地政策做了铺垫。新的土地政策将涉及三大方面，出台《土地利用规划条例》；重新修订《土地管理法》；对国土资源管理体系将实行垂直管理。 为了尽快改变土地被滥用的局面，中央决定通过制定相应法规改变各省国土部门管理结构来实现对土地供应规划的控制。 一、土地使用权出让 土地使用权出让是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者、并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 1、从主体看 土地使用权出让方是土地所有者——国家。（唯一性） 土地使用权受让方是中国人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人，法律有特别规定者除外。（范围广） 2、从内容看 由土地使用权的出让方出让土地交给受让方使用，而受让方则需支付相应的土地使用权出让金。 比较土地使用权出让和转让的不同 土地使用权出让是国家将土地使用权从土地所有权中分离出来，转移给受让人。 土地使用权转让是受让人取得土地使用权再转移给新的受让人，转让双方的法律地位平等。 3、从客体看 土地使用权出让的是国有土地。对于集体土地，经依法征用后转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让和转让。 二、土地有偿有限期使用制度 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合用地、其他用地50年 三、我国城镇土地使用权出让的方式 拍卖 招标 协议 挂牌交易 案例 1987年9月，深圳特区公开将一块面积为5321. 8平方米职工宿舍用地的国有土地使用权有偿出让给一家公司(中航工贸中心), 使用年期50年，协议地价106万元（200元/平方米），正式拉开了我国国有土地使用制度从“无偿、无期限、无流动”变为“有偿、有限期、有流动”改革的序幕，这标志着我国长期以行政划拨方式无偿供给分配的土地己作为一种特殊商品进入了流通领域。 1987年11月25日深圳市首次以公开招标方式，将一幅面积为46355平方米商品住宅用地的使用权有偿出让给深华工程开发公司,地价为1705.88万元（368元/平方米），使用期限50年。 1987年12月1日，深圳首次公开拍卖土地使用权，一宗面积为8588平方米的土地被另一家房地产公司以525万元（611元/平方米）的价格竞得使用权（拍卖底价200万元，以525万元成交）。这是我国土地拍卖的第一槌，从此揭开了土地使用制度全面改革的序幕。 一、土地使用权划拨 国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 二、国有土地使用权划拨的适用范围 国家机关用地和军事用地。国家机关用地是指各级权力机关、行政机关、审判机关和检察机关用地。 　　 城市基础设施用地和城市公益事业用地。城市基础设施用地是指给排水、环境保护、供电、通信、煤气、道路桥梁、消防保安等设施用地，城市公益事业用地是指城市内教育、文化和卫生等设施用地。 　　 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 　　 法律、行政法规规定的其他用地。 【例题】国有土地使用权划拨具有的特征中，不包括( )。 　 A．国有土地使用权划拨是国家的一种行政行为 　　 B．因划拨而取得的国有土地使用权一般有期限上的限制 　　 C．土地使用权人仅需以较小的代价或不付任何代价即取得划拨的土地使用权 　　 D．国有土地使用权的划拨要经过县级以上人民政府的批准，由同级土地管理部门负责实施 　　 答案：B 　　 解析：国有土地使用权划拨具有的特征中，因划拨而取得的国有土地使用权一般无期限上的限制。 一、转让的概念 根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用