协兴涟水名城执行报告终稿.pptVIP

10、一期剩余商业销售操作建议——现场贴点销控 针对一期剩余商铺,采取在销控板上销控已售商铺单位和保留商铺单位，并将销控板在现场进行展示（造成热销局面），其余单位对外销售。 Part4.5 商业营销执行 下阶段商业营销执行计划 现场包装： 营销活动： 广告宣传： 总费用预算：总销售额的1.3~1.5% 形象导入期 形象导入期 　 形象导入期 开盘 5月 7月 8月 6月 农贸市场挂牌仪式 投资价值新闻发布会 商业街开盘盛典 商业街 包装完成 户外更换 路旗更换 示范街铺施工 示范街铺完成 电视宣传 电台宣传 招商签约仪式 老带新、小众营销 业主联谊暨欧洲品质生活鉴赏会 现场信息发布 电台宣传 主题二 主题一 3、统一广告调性 4、统一宣传物料调性 Part4 商业营销执行方案 Part4.1 营销战略思路 1、商业营销战略思路 注重整体商业推广 以树立项目形象进行整体推广，同时，借以二期商业的推售契机带动一期商业的剩余单位。 2、商业营销战略思路 项目周边潜在价值资源整合 充分利用与项目一步之遥的涟源新汽车西站商圈效应，并且进行价值资源整合。 有了方向，我要怎么走？ 协兴地产认为： 在解决问题之前，首先要对项目自身进行审视。 Part4.2 商业分析 S W O T Strengths（优势） Weaknesses（劣势） Opportunities（机会） Threats（威胁） 拥有4万人口居住生活大社区，购买力强； 靠近涟源新汽车西站； 涟水名城在涟源市场上的影响力； 商铺面积适中，开间、进深合理； 未来巨大的升值潜力。 目前周边缺乏商业氛围； 一期商业租金较低,只有12-15元/㎡； 一期商业业态杂乱,经营商铺数量零散, 不成规模。 涟源新气车西站的开通将会带来大量人流量； ② 项目配套农贸市场的经营将形成浓厚的商业氛围。 小区业主将一楼停车库改为商铺营业; 市政府的迁移。 1、商业SWOT分析 通过SWOT分析,协兴地产认为： 靠近涟源新汽车西站是项目商业最大核心优势,我们应该充分利用这一优势将项目商业打造成为涟源租金最高、人气最旺的核心商业圈。 2、商业分析总结 Part4.3 商业定位 1、商业定位原则 维护项目整体形象 做为项目自身的配套设施而言，项目商业的形象定位需与项目整体的欧式建筑风格保持一致。 2、商业定位原则 卖街而不是卖铺 要提高商业的知名度和吸引力，首先商业必须要有强劲的市场号召力，而要提高项目商业的市场号召力，则需要突破常规的商业营销模式——打造一条商业街而不是商铺。 3、商业定位原则 注重渲染项目周边商业环境 项目商业的定位需要依托项目周边核心的商业环境（涟源新汽车西站），并且要通过现场包装和广告着重进行渲染。 二期商业客户应该跟一期商业的客户类似，根据一期商业的成交客户分析及现场反馈，二期商业的目标客户应定位为： 4、商业客户定位 这主要是因为： 一期商业买家主要为投资者； 本项目入伙后居住人口较多，有一定数量的消费群体，且业主的消费水平较高，为商业经营提供了保障； 根据商铺经营者的普遍心理，商铺经营者一般为租户，而非商铺的买家。 以自由投资者为主，小部分为自营客户。 5、商业属性定位 根据项目商业的最大核心优势以及商业定位原则，建议项目商业属性定义为： 新汽车站商业圈 涟水名城 欧陆风情商业街 6、推广案名 从项目目前的业态状况、未来项目商业街辐射的范围、以及未来农贸市场和涟源新汽车西站的开通给项目周边带来的市场环境上考虑，建议项目商业街的业态定位主要以餐饮、休闲中心为主，以便利店、票务中心和水果等业态为辅。 餐饮（主力店）：特色美食店、中高档酒楼、早餐； 休闲中心（主力店)：足浴、按摩、网吧； 便利店：经营各种报刊杂志、日用品、饮料、酒水； 票务中心：订购火车、飞机票； 水果：经营各类水果； 箱包：各种旅行箱包、皮具用品； 服装（一般在二楼）：中低档服装和饰品。 7、业态定位 一期的商业主要安排有餐饮和便利店；二期的商业主要安排有餐饮、水果、机票预订等；三期靠农贸市场位置的商业主要安排有餐饮、服装、水果类等；三期靠会所位置的商业主要安排有餐饮、足浴按摩、网吧等。 服装、饰品、箱包、水果、鲜花、家庭日用品 水果、机票预订、便利店、箱包、皮具 中高档餐饮、休闲中心、银行…… 农贸市场 汽车站 中高档餐饮、网吧、中小型超市 …… 餐饮、便利店…… 汽车站商业圈 8、业态分布 我们已经明确了商业的形象、业态以及目标客户， 我们要如何销售？ Part4.4 商业销售策略 一期商铺从2007年底开