金融学本科毕业论文房地产信贷风险分析及反思.doc

内容摘要 从1998年个人按揭贷款政策实施以来，房地产投资及信贷基本上每年平均增幅达30%以上，在整个发展过程中，无论是房企或是个人，主要资金来源都是以银行信贷为主，可以说银行信贷与房地产发展血肉相连。不过，过高的非理性增长已经引起了国家的重视，各种调控政策的出台，在宏观面从严加强对房地产市场的调控，坚决遏制投资投机性购房需求，使各地房价稳中有降已经为政府工作的重心。以广州2011年为例，整个房地产场呈价量齐跌的局面，可以说房地产市场已进入一个跌宕时期，银行信贷风险已初步突显。本文将通过介绍我国房产现状，发现其中问题，试图通过分析原因寻求找出房地产信贷风险管理的思路及对策。 关键词：房地产泡沫; 房地产信贷风险; 房地产风险管理;风险;防范  目录 一、我国房地产市场现状概述 1 二、我国房地产信贷现状概述 2 三、我国房地产信贷的主要风险及分析 2 （一）购房政策及调控力度不断加班，政策风险突显 2 （二）融资比例不合理 2 （三）高利润催使房地产信贷非理性增长 2 （四）未有形成持续稳定的还款来源 3 （五）投机性买房容易引发房产泡沫 3 （六）个人住房贷款的违约风险不断加大 4 （七）信贷管理手段不完善形成的风险 4 （八）房地产持续高增长所依赖的基础正不断消失 5 （九）价格型调控工具——利率的使用将使过高的房地产价格回归理性 5 四、加强房地产风险管理建议 6 （一）加强内部管理，建立完善的问责制度 6 （二）设置好准入门槛，加强客户审查 6 （三）对房地产信贷总量进行控制 6 （四）实行分类贷款管理 7 （五）禁止房地产信贷资金挪移他用 7 （六）建立多元化贷款渠道，分散投资风险，而非追求短期利润最大化 7 （七）加强风险管理 7 （八）重视个人贷款前审查 8 （九）时刻注意更新风险评估公式 8 （十）加强抵押品管理 8 五、参考文献 8 房地产信贷风险分析及反思 我国房地产市场现状概述 经过2008年由美国次贷危机引起的全国房产市场低迷后，2009年中国主要大城市的房价在宽松的信贷政策下大幅飙升。2009年全国一手房住宅平均价格上升25.1%，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）自2009年3月开始至2010年5月止达于顶峰。针对这一现象，2010年国务院分别于1月、4月、9月先后出台三次重大调控政策，通过提高首付、限贷、限购等各种政策压抑房价上涨过快，2011年12月份，国房景气指数为98.89，滑至29个月新低。以广州为例：截取广州市房地产官方网站的实时签约数据截至2011年12月31日的数据显示，十区二县合计的网上签约数约为72400套，对比2010年全年84505套下降明显；价格方面，签约均价约为11500元/平方米，对上年均价11600元/平方米不升反降，呈现价量齐跌局面。 我国房地产信贷现状概述 下表是我国房地产近几年的贷款增幅情况： 2006 2007 2008 2009 2010 2011 房地产贷款（万亿） 3.68 4.8 5.28 7.33 9.35 10.73 增幅(％) 22.1 33.6 10.4 38.1 27.5 13.9 占各项贷款比重 16.33 18.34 18.3 20.9 25.4 16.9 可以看得到，即使是国际金融危机的2008年及国家调控最严格的2011年，房地产的贷款同比增幅仍然都在10%以上，2007年、2009年更出现33%、38%的高增幅，这些现象都表明近几年商业银行房地产信贷业务的扩张速度难以有放缓的迹象，房地产贷款的增长幅度仍将十分强劲。 另一方面，即使调控最严的一年2011年，房地产贷款占比仍有16.9%，而2009年，2010年更达到前所未有的20.9%与25.4%。表明各商业银行仍然把房地产贷款业务作为日常贷款业务的重心，并未因为国家的调控，市场的调整而有任何对房地产贷款有调整迹像。房地产信贷占信贷总规模的比例迅速增大，这种过快增长意味着其中会有一部分是不审慎的投机行为；在房地产市场上行的阶段，一些还款能力弱的投资者也会参与到房地产市场中来。如果房价出现滑落，商业银行的信贷风险会大大加剧。 另外，为防止信贷危机，中国人民银行多次调整存款准备金率，自2007年1月起至2011年6月止，存款准备金率从9.0%调于21.5%。多次的存款准备金率提升，意味住国家对信贷业务从紧，从严把控的决心。除存款准备金率提升外，国家还出台多项政策，这其中就包括严格控制银行房地产信贷的发放额度。各银行也出台了具体的管理措施，积极促进房地产市场平稳回落。例如中国银行就推出了房地产信贷管理的四大措施：严格执行动态差别化个人住房贷款政策；坚持对房地产开发贷款有保有压、有进有退；三是动态评估、适时调整土地储备贷款额度；四是加快创新扩大个人消费信贷领域。在严