《商业地产租金管理作业指引》.pdf

租金管理作业指引 版号：A/0 页码：第 1 页 共 4 页 租金管理作业指引 (主责部门：商业管理中心) 编制 日期 审核 日期 审核 日期 审批 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 审批人 租金管理作业指引 版号：A/0 页码：第 2 页 共 4 页 1 目的 规范基准租金及其他商务条件的制定及确认流程，控制招商风险。 2 术语与定义 无 3 适用范围 公司所开发项目的商业用房基准租金及其他商务条件的制定、修正。 4 职责 4.1 商业管理中心 4.1.1组织拟定 《项目租赁初步决策文件》、《项目租赁决策文件》并报公司领导审批； 4.1.2负责拟订基准商务方案并报公司领导审批； 4.1.3负责对与主力店客户谈判中产生的商务条件调整进行上报审批。 5 关键活动描述 5.1 项目租赁决策文件管理 5.1.1项目租赁决策文件是公司控制具体商业项目总体收益指标的决策依据。依照公司领导指示， 由商业管理中心牵头与商业管理公司共同制定完成，并报商业副总审核、总裁审批后生效。 5.1.2项目租赁决策文件，分为 《项目租赁初步决策文件》和 《项目租赁决策文件》。 5.1.3对于任何一个商业项目，在取得公司总裁审批的概念规划设计和主要经济技术指标后 15个 工作日内，由商业管理中心牵头会同商业管理公司共同完成 《项目租赁初步决策文件》。 5.1.4对于 《项目初步租赁决策文件》中各业态的首年租金，要提供详细的测算依据。测算依据内 容需要至少包括以下四个方面： 1） 财务测算法：通过目标企业或者目标业态的至少 3 个代表企业进行现场考察，测算营 业额，利用财务分析方法推导主力店可以承受的租金成本。 2） 交叉询价法：通过与目标业态的多个代表企业直接沟通，进行交叉询价，取得市场租 金的上下限 3） 直接询价法：通过第三方直接调查项目周边目标业态的租金水平，作为市场租金的参 考值。 4） 行业平均法：项目所在地区的目标业态的行业平均租金水平，作为市场租金的参考值。 该数据可以来自该区域的行业研究报告，或者行业内有影响力的专家意见。 5.1.5在公司技术部门提供用于签约的主力店租赁面积后 15个工作日内，由商业管理中心牵头会 同商业管理公司共同完成 《项目租赁决策文件》。 租金管理作业指引 版号：A/0 页码：第 3 页 共 4 页 5.1.6 《项目租赁决策文件》经技术管理中心、商业管理公司、财务管理中心、行政人事中心 （法 务）审核，商业副总审核，总裁审批。 5.2 商务方案设计 1) 租金调查：商业管理中心根据 《商业市场研究作业指引》组织不同业态、商户租金市调， 提供 《租金调查报告》。 2) 商户租金承受力的测算及调研：租务部根据商户提供的资料 （如店面营业额、利润率、 成本情况等）估算其年度租金承受总额及单位面积的可承受租金水平，并结合当地市场 平均租金水平，作为确定租金标准重要依据