政府救市的经济学思考——对杭州市房地产市场的分析与预测.pdfVIP

中共浙江省委党校学报2009年第3期 政府“救市的经济学思考① ——对杭州市房地产市场的分析与预测 口 唐 勇 摘要：自2008年lO月政府对房地产市场调控采取“救市”措施以来，除二手房市场成交量 活跃外，一、二级市场的成交量和交易价格并没有明显的回暖迹象。本文从中央和地方政策背 景出发，分析当前政府在房地产市场调控上的政策变化对市场预期及参与者行为的影响，论述 了政府“救市”的政策效应及房地产市场的后期走势，同时以杭州市为例概括了2009年房地产 市场发展的一般特征和各级市场供需变化的趋势。 关键词：房地产市场；政府救市；趋势 中图分类号：F293．30文献标识码：A 的差异，只有以大学和社会研究机构的研究方法、分 析框架为思考角度，综合政府相关研究部门的政策 引 言 信息及开发企业和中介企业的成交信息，才有可能 由于房地产价值构成的复杂性和房地产市场的 发布较为客观、科学的分析和预测。房地产市场分 地域性特征，房地产市场分析和预测的方法和内容 析和预测的内容主要包括：从投资角度对历史投资 有很多，市场的研究者也分为不同群体。就研究群 总量、增长率、施工面积、竣工面积等进行趋势分析； 体而言，主要包括政府相关部门(如住房和城乡建设 从供求角度对可销售面积、销售面积、空置量、空置 主管部门、房地产协会、房管局、国土局、统计局的研 率等进行趋势分析；对消费者行为与习惯等进行抽 究部门等)、大学研究机构(以杭州市场为例，如以浙 样调查，以预测需求趋势；从价格角度，按区域、类型 江大学贾生华为代表的房地产研究中心，浙江工业 对新房、二手房、租赁房屋的历史价格进行比较和趋 大学虞晓芬为代表的房地产研究中心等)、社会研究 势分析；从房地产贷款角度，对银行、开发商、购房者 机构(如杭州汉嘉投资研究机构、杭州青鸟投资研究 的发放贷款和借款总量进行分析和预测；从宏观和 机构，著名的媒体市场专家丁建刚，及众多的民间房 地方政策角度，梳理市场不同发展时期的宏观政策， 产专家等)、开发企业和中介企业的研究者(主要集 对市场发展予以分析和预测。 中在投资部门)。笔者认为，由于各个研究群体自身 本文主要从宏观政策和地方政策背景出发，分 的局限性，其市场分析与趋势预测的结果存在一定 析当前中央和地方政府在房地产市场调控上的政策 作者简介：唐勇，中共浙江省委党校经济学教研部讲师。 ①当前房地产市场发展状况与国际国内金融、经济环境的变化有着重大联系，同时与我国城镇住房制度变迁的非均衡性所产生的累积效 应有着一定的因果关系。这一点可参考本刊2008年第5期文章“我国城镇住房制度变迁的非均衡分析”，本文是其的延伸性研究。 104 万方数据 中共浙江省委党校学报2009年第3期 变化对房地产市场的影响，用经济学的观点判断当 快二手房及住房租赁市场发展，这些表明中央政府 前政府“救市”对市场参与者(政府、开发商、购房者、 的意图在于肯定行业贡献，以稳定市场推动行业良 投资者、银行)的预期和行为带来哪些变化，同时也 性发展，而不是整顿、打击市场，“救市”意图明显。 用衡量市场的主要指标(可销售面积、成交量等)简 12月17日，国务院常务会议研究部署促进房地 要预测2009年杭州房市趋势。 产市场健康发展的政策措施，确定了三条政策措施： (1)加大保障性住房建设力度。争取用3年时