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社科纵横 CONSTRUCTION 房地产企业融资策略分析 任 强 四川建筑职业技术学院 618000 摘 要：本文对房地产融资的特点进行了分析，针对中国的国情，研究了集中融资的策略，指出只有多渠道拓宽房地产企业融资的手段， 才能有效地降低银行负载，保证国家经营平稳安全地运行。 关键词：房地产；金融；风险；投资；融资 房地产是国家经济的引擎，是先导型行业。房地产行业的发展直 对目标企业的控制权，目标企业的法人地位并不消失。这种方式，相 接间接的影响着我们的实体、虚拟经济的很多层 。与此同时，房地 对 势一方获得了发展的资金，另一方获得了发展的资源，是一种较 产业有着典型的资本密集型特点，一般项目的开发规模大、周期较 好的方式。 长，回笼资金速度受市场影响很大。资金是经济实体的血脉，对地产 2.2 依法进行信托融资 企业来说，更肩负造血功能，资金就成为了房地产企业发展的重要因 信托是指信托投资公司 不特定的社会投资者募集到信托资金 素。?尤其是某些地产项目，比 商业地产项目更是很难通过 动开 以后，通过 房地产企业注入资金增大开发商自有资金或者收购开 发的模式回收资金，资金压力相对比更大。由于美国次贷危机的影 发商的部分股权，相关当事人约定在一定时间，按约定价格(溢价部 响，全球的金融环境不容乐观。这时我们的融资环境和融资渠道也 分为信托投资收益) 回购信托投资公司的股权或所有权。简单的说， 得更加复杂，需要各个房地产公司应该深入研究融资方式、融资速 就是由信托投资公司持有房地产开发商的部分股权，开发商承诺在 度、融资策略等因素，确保房地产企业融资保持着宽广的通道，以充 一定的期限 ( 比 两年) 后以溢价方式将股权回购的一种信托结构。 裕的资金应对危机义，对我国经济的发展起着举足轻重的作用。 长期以来我国信托行业一直陷于经营定位不明、管理职能不清、业务 1 当前房地产融资的特点 经营混乱、行业信誉低下的局 。《中华人民共和国信托法》、《信托投 房地产是资本密集型行业，对资金需求极大，房地产融资尤其重 资公司管理办法》(2007 年 1 月23 日，银监会颁布了新的《信托公司 要。房地产业对融资方式的选择多种多样。目前房地产企业融资主要 管理办法》代替原《信托投资公司管理办法》)和《信托投资公司资金 通过国家预算、国内贷款、债券、外资与外商直接投资、自筹资金和其 信托管理暂行办法》的实行，为中国信托业再次迎来了发展的春天， 他资金来源获得，具体有自有资金、预收帐款、银行贷款、房地产债 为房地产信托业务奠定了坚实的法制基础。信托融资方式具有更加 券、上市融资、房地产信托融资、房地产基金、利用外资、合资或合作 良好的适应性，符合国家金融创新的要求，为各种房地产公司提供了 等方式。而银行信贷资金仍然是是当前房地产开发企业的主要来源， 一个良好的融资渠道。 企业其他资金来源主要是定金及预收款，这主要来自于银行对购房 2.3 加强股权债券等融资方式 者发放的个人住房贷款。 除了信托以外，直接融资还有股权和债券等。目前我国直接融资 比较单一的形式不利于形成多种信用链条，不利于降低、分散或 所占比例仍然较小。大多数房地产企业无法达到上市要求要求：目前 化解金融风险。尤其是对于银行的资产负债结构和期限结构有较坏 我国约有房地产开发企业3 万余家，而在深沪两地以房地产为主业 的影响。这就需要积极拓展融资渠道，通过更安全的融资策略降低银 的上市公司仅百家左右，比例非常小。即使是已经上市的房地产公 行资产负债，而降低银行的风险资产总额，同时也为更多的资金创造 司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资 投资渠道，响应国家增加财产性收入的策略。 的条件。另外由于国家对发行债券的主体要求严格，在过去七八年 2 具