房地产项目投资决策.pdfVIP

122 至塑生第8卷弟ll期(忌弟134期) 房地产项目投资决策 程静1。许鹏2 (1．贵州送变电工程公司，贵州贵阳550001；2．贵州联恒房地产开发有限公司，贵州贵阳550001) 摘要：本文针对房地产项目投资决策的相关要素进行了深入的分析与调研。 关键词：房地产；投资决策 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1671-8089(2009)1卜0122一02 房地产项目的投资决策是公司理财的重要内容之一。投资决 治安程度，房地产投资和城市化进程等方方面面的情况。政治稳 策的好坏会给整个公司的财务状况造成一系列不可低估的影响。 定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。 因此，怎样以市场分析为基础，进行科学的房地产投资决策显得 经济因素。经济因素是所有房地产宏观因素中，对公司和个 十分重要。 人最为显现，最为直接的因素。它包括国家的经济发展状况，财政 房地产投资决策，是对长期投资进行估价、选择的过程。它主 收支与物价，人口数量与消费，居民收入与储蓄……等各种因素， 要回答需要多少投资，在什么资产上投资的问题。投资决策的目 如1997年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房意愿的作 的是实现投资利润最大化或实现投资效益最大化。 用就显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。 房地产投资决策的过程大致分为：项目的寻找及跟踪、项目 行政法规。行政法规主要包含土地制度、住房制度、税收政 的分析、项目的决策三步。 策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等各项内容。如取消实物 首先，项目的寻找及跟踪应以公司发展和市场为依据，应认 分房制度，对商品房销售市场的影响就是显而易见的。还有土地 真考虑各种合理化建议，真正做到集思广益。目前，房地产项目都 增值税，它的贯彻实施也是以把双刃的剑。限制过多，投资资金就 是以招标或挂牌出让的方式获得。所以房地产企业必须有很强的 不太愿意进来，经济发展速度就相对缓慢一点；限制过少，投机暴 信息捕捉能力。要对项目进行初步的甄选。就是对项目的自身进 利的行为就接踵而至，对国民经济的损害也不可低估。 行细致全面的研究。这点非常的重要，地块自身因素以及周边环 国际状况。国际间经济、军事、政治等环境如何，对房地产的 境状况对项目的顺利运作起到至关重要的作用。毕竟房子是建设 影响不可忽视。如1997年末发生的东南亚金融危机，它就或多或 在这块土地上的，将来人住人群要在这个小的区域范围内栖息生 少地影响我国房地产市场。 活。研究的主要内容包括： 其次房地产投资具有投资额度大、回收期长的特点，在整个 一、地块概况研究 开发过程中必须要保持资金链的顺畅运转，同时各种量化的经济 包括地理位置、四至范围、规划因素、地上地下建筑设施情 指标也是项目可行最理性的依据，开发商、投资商的最终目的尽 况、周围建筑物构筑物情况、地形地貌、基础配套设施情况等。 可能地获得利润。因此项目的经济可行性研究非常必要。主要包 二、区域交通便捷研究 括以下几点： 包括对内交通和对外交通两方面，具体应调查道路的数量级 1、支出费用。土地取得费、基础配套设施费、建筑安装工程 别、公交状况、地块到达主要道路的方便程度等。 费、区内管网工程费、销售费用、管理费、税费、利息等。 三、区域环境质量研究 2、回收资金。主要是项目的租售回收价款。 一般是对空气质量、噪声污染、周边是否有水源、自然植被、 3、经济评价指标。成本利润率、投资利润率、资本金利润率、 公园等进行调查。