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基于DEA的房地产上市公司经营绩效评价 张敏1 张旭2(1．云南财经大学城市管理与资源环境学院；2．云南财经大学统计与数学学院) 摘要：本文运用数据包络分析方法(DEA)对26家深市A股房地产上市(万元)作为输入指标(营业费用=经营费用+管理费用+财务费 公司2008年的经营绩效进行了总体评价，结果显示这26家公司中生产经 用)，选取主营业务收入(万元)、净利润(万元)、每股收益(元)、净资 营活动相对有效率的公司有5家，占到总体的19．23％，总体效率较低。此分 产收益率(％)四项指标作为输出指标。 析结果为投资者提供投资依据，也能为上市公司提高业绩提供改进的依据。 在输入指标中，资产总额是从公司所拥有的总资源角度考察的： 关键词：DEA房地产上市公司经营绩效 营业费用反映公司内部的管理效率，其值越小说明该公司的管理效 O引言 率越高。 在工业化、城市化和现代化的进程中，我国房地产业得到了快速 在输出指标中，主要是涉及企业获利能力的指标，因为公司生产 发展，逐步成为国民经济发展中的助推器和现代社会经济体系中活 经营的最终目标是所有者权益最大化。主营业务收入是相对于主营 跃的先导性支柱产业。从近几年房地产上市公司公布的业绩来看，绝 业务成本的输出变量，可以代表该房地产上市公司的经营效率：净利 大多数上市房企业绩水平和整体行业的景气度密切相关，而房地产 润是衡量公司效益最频繁的指标；每股收益反映了公司的股本扩张 上市公司业绩将成为机构投资者在市场的主要投资依据。因此，在作 能力：净资产收益率在财务角度分析中最能体现投资收益水平，它比 出投资决策前，需要通过财务分析、价值评估等手段对上市公司业绩 较真实地反映所有者投资的获利能力，体现企业投资经营活动的效 进行评价。 率，是投资经营活动中最具代表性的综合指标。 1 DEA基本理论及模型 2．3数据收集和整理本文选择26家深市A股房地产上市公 1．1 DEA概况数据包络分析(DataEnvelopment Analysis， 司作为研究对象，把各家房地产上市公司视为26个决策单元 DEA)是由Charnes、Cooper《1978)在Farell测度基础上发展起来 的一种评价决策单元(Decision MakingUnit，DMU)相对业绩的非 入资源与产出成果之间的逻辑关系，来评价企业生产经营活动的效 参数方法。该方法主要是通过保持决策单元的输入或输出不变，借助 于数学规划将DMU投影到DEA前沿面上，并通过比较决策单元偏 行线性规划求解，得到各上市公司的DEA有效性评价结果，如下表 离DEA前沿面的程度来评价它们的相对有效性”I。目前此技术方法 所示： 已得到广泛应用，由Seiford所整理的文献中，DEA之应用范围已包 表1 DEA(C2R模型)求解结果 括了交通运输、教育、军事、政府机构、能源、法庭、农业及高科技研发