房地产投资风险与防范的分析和研究.pdfVIP

投资分斩 启固庐鳃留凤喻臼翰圜国国衙回岛院 ·刘斌江西科技师范学院王冲江西省医药设计院 【摘要】 房地产投资是一项高风险高收益的经济活动，对房地产进行分析的关键是对其投资风险种类的-／7,男,1和时不同 类型风险的有效防范。 [关键词】房地产投资 险防范 自2001年北京申办奥运成功以来．房地产业一跃成为我国国而发生变化，其不确定性给房地产投资带来极大的风险．当市场 民经济的主要支柱产业，各地房地产投资开发占全社会固定资产 供给量超越需求达到一定程度时．房地产投资者将面临”空房” 投资的比重被迅猛拉升至15％左右．特别是北京市的房地产投资 率高涨的尴尬局面。 在2004年高达58．27％。虽然在2008年住宅销售量有明显下降．(5)自然风险。自然风险是指由于自然因素(如地震．火灾． 但房地产投资依然保持强劲的态势．据统计，今年1月～6月．全 洪水．风暴、雪灾等等)的不确定性和不可抗拒性对房地产投资 国房地产投资为1 5万亿元，同比增长35．1％。但由于房地产投项目产生的风险。如今年5月份的四川汶川大地震．灾区房地产 资形态具有投资金额巨大．回报率高．位置固定性．建设周期长 市场受到毁灭性破坏．虽然国家对灾区执行了从松的货币政策． 等特点决定了房地产投资活动的不稳定性和高风险性．由此．房 提供大量的临时住所和住房补贴．但由于地震的影响在人们心理 地产投资者必须．认真地分析与研究其投资风险．探讨和采取有效 上产生的巨大负面影响，导致大量的房地产投资项目取消，已经 的防范措施，这样才能获得预期的经济收益。 在地震灾区所支付的房地产投资项目将面临着是否继续还贷．房 一．房地产投资主要风险类型研究 屋如何维护和销售的难题。 任何一项房地产投资的形成都要经历投资信息收集和整理． 2．非投资系统风险 考察、评审．实施与管理，竣工后的评价与分析。某个环节的变 {1)经营竞争风险。当前的房地产市场是完全竞争市场．由 化或某个因素的形成都会给房地产投资项目带来多种多样的风 于房地产投资者在经营上的不善或失误．会丧失对房地产市场 险。传统上．其风险主要分为投资系统性风险和非投资系统性风 的占有率．造成期望收入水平与实际结构相背离的风险。经营 险。前者会影响整个房地产市场变化，后者只针对单项房地产价 竞争风险的出现主要来源投资者的主观因素．它包括投资地点 格变化。 选择失误、对法律条文的不了解等等。如南昌市的象湖新城有 1．投资系统性风险 900万平米开发量．大小楼盘过分密集．在2008年该区某大型 (1J政策风险。房地产业是我国国民经济的主要支柱产业．在楼盘打出打折．送精装修等促销手段．房价一度跌至2700元／ 我国市场经济尚未完善的情况下．国家对房地产业的发展作了严 平米，导致同区楼盘也纷纷相应降价．房价逼近开发商的投资 格的控制．如政府限外政策，第二套住房首付按揭规定．限制别 成本．风险颇大。 墅建设等等相关宏观调控政策都给房地产投资者带来风险。 (2)财务风险。房地产投资者资金来源分为自有资金和借入 (2 j利率风险。当前房地产投资的资金60％主要来自银行贷资金，在利率保持不变的状态下．投资者可以充分利用自有资 款．所以银行利息率的少许变化．都会给房地产投资带来较大风 金和借入资金这支财务杠杆的效应．扩大投资利润．如果这支 险。一般来说．利率越低．房地产投资成本越低，其投资收益越 财务杠杆运用得不好．同时也加大了收不抵债的可能性和风险。 大；反之．利率越高，房地产投资成本越高．其投资收益越低。 特别是在当前由于房价下滑．全国退房呼声高涨，造成购房者 2004年以前我国执行的是较低的存贷利率．有效的配合了房地产不按期或推迟或取消支付购房款情况下，会给负债经营的投资 的发展。但是随着房地产出售市场价格的飞速上升，我国开始执 方带来新风险。 行从紧的货币政策，仅在2007年一年内就加息六次．一年期存贷 (3)质量风险。在同地区同价位的房地产面前．项目的施工质 3 款利率分别累计上调1．62个百分点和15个百分点．公积金贷 量就成为投资者首要考虑的要素。房地产项目施工质量不达标 款利率累计上调0 54