浅谈房地产开发企业的融资管理.pdfVIP

2009年第1期 辽宁行政学院学报 No．1，2009 of (第11卷第1期) Journal Administration Liaoning College (V01．11．No．1) i黼鬻 浅谈房地产开发企业的融资管理 高同 音币 (沈阳新拓置业发展有限公司，辽宁沈阳110014) [摘要] 房地产开发具有长期性，资金周转期较长，周转率低，且需要巨额的资金投入。因此，房地产企业财务管理中， 融资管理至关重要。 [关键词] 房地产融资；管理 [中图分类号]F293．33[文献标识码】A [文章编号】1008--．--4053(2009)01—0059—02 房地产开发具有长期性，资金周转期较长，周转率低。且 散和转移筹资负担的较好方法。 巨额的地价和房屋工程造价需要巨额的资金投入，因此，房 4．典当融资 地产企业在房地产开发过程中，资金筹集任务相当繁重，在 典当融资典当对于小额短期融资有自己快速的优势，而 房地产企业财务管理中，融资管理至关重要。房地产融资， 2005年2月9日发布的4月1日执行的《典当管理办法对 即房地产资金的融通，也就是通过信用形式，主要是银行信 房地产典当融资的综合费率作了调整：房地产抵押典当月综 用形式获得资金。 合费率不得超过本金的27％0。但融资条件提高为：未取得商 一、现阶段房地产企业的主要融资方式 品房预售许可证的在建工程及外省(自治区、直辖市)的房地 1．银行贷款 产。房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本，对于注 信贷融资是间接融资。银行贷款是市场信用经济融资 册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不 的主要方式，它以银行为经营主体，按信贷规则运作，要求资 得超过100万元；注册资本在1000万元以上的，房地产抵押 产安全和资金回流，风险取决于资产质量。银行贷款一直是 典当单笔当金数额不得超过注册资本的10％。 房地产开发资金的主要来源，主要包括以下方式：土地使用 5．金融租赁 ■ 权抵押贷款、自有财产(股权)抵押贷款、担保贷款。可拓展 金融租赁是指通过金融租赁平台，房地产开发企业、金 的银行贷款融资手段包括项目封闭融资、公司综合授信、纯 融租赁公司与股份制商业银行联合进行融资，主要操作为 信用免担保抵押贷款、在产品、存货抵押贷款、开发企业之间 “售后回租+保理”。即房地产开发公司把开发好的物业出 的相互担保等。 售给金融租赁公司，又将该项资产从金融租赁公司租回。房 2．房地产信托 地产开发企业在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前 信托足受人之托代人理财的形式。通过房地产信托，地 提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价 产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。相对银行贷 款的现金。金融租赁公司同租给房地产开发企业，并收取租 款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体 金应收款。同时，金融租赁公司根据房产项目的质量以及租 融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于地产公 金应收款的风险程度，收取2％一5％的融资租赁费用。然 司持续发展，在不提高公司资产负债牢的情况下可以优化公 后，金融租赁公司再将房地产开发企业