房地产周期波动与次贷危机及其对我国的启示.pdfVIP

第2010年第3期 商 业 经 济 No．3．2010 Total (总第345期) SHANGYEJ-INGJI No．345 【文章编号】1009-6043(2010)03-0023-02 房地产周期波动 与次贷危机及其对我国的启示 尹龙，潘俊 (哈尔滨商业大学经济学院，黑龙江哈尔滨150028) 【摘要】房地产周期波动的直接表现形式就是房地产供求关系的变动。房地产供给与需求的变动，既受到房地产价格 弹性等内部传导因素的影响，又受到外部宏观经济变量的影响，其变动的过程是内部因素和外部因素共同作用的结果。美国 次贷危机的愈演愈烈，房地产和金融业都陷入困境之中，并最终导致了实体经济的下滑。就我国目前的房地产形势看，与美国 次贷危机爆发前有一定的相似之处，我国应重视房地产可能面临的风险，提高住房抵押贷款的风险意识，健全市场机制，防范 市场风险，加强对房地产和相关行业的管理，引导房地产的良性发展。 【关键词】房地产；周期波动；次贷危机 【中图分类号】F293-3 【文献标识码】B 2008年世界经济最瞩目的事件无疑当属美国次级住张、收缩、衰退四个过程，四个过程中又蕴含了扩张和收 房按揭抵押贷款及其支持的债券所引发的全球“金融海 缩两个大阶段。如图l所示，我们可以把房地产周期进一 啸”对经济带来的冲击。引发此次次贷危机的原因是多方 步细分为复苏与扩张阶段(E—A—H)、繁荣阶段(“H-B)、 面的，次贷危机爆发前美联储的持续加息，激烈的市场竞 危机与衰退阶段(B—C—L)以及萧条(C—L-E1)四个阶段。 争中房贷机构信贷条件的盲目放宽，抵押贷款证券化规 其中复苏与繁荣两个阶段构成房地产周期的扩张过程， 模不断扩大过程中，证券市场自身的不规范及政府监管 衰退与萧条两个阶段构成房地产周期的收缩过程。在扩 的缺失都从一定程度上促成了此次危机的爆发。从房地 张过程中，社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加， 产产业周期波动理论出发，我们不难发现次贷危机爆发 从而刺激新建筑的产生，新建筑又带来新就业机会和对 前美国房地产周期已进入衰退阶段，经济收缩，房地产价 其他产业需求的增加，进而刺激经济扩张。然而，在收缩 格不断下降且流动性降低。对于低收入人群而言，无法继 过程中，房地产市场出现供大于求的局面，租金、价格不 续通过再融资手段全额归还前期贷款，违约问题难以避 断下降且空置率升高，房地产业衰退导致经济下滑，经济 免，从而导致了次贷危机，引发了全球金融海啸。 下滑又使得社会对空间需求下降，进一步恶化了房地产 业。前者是一个良性循环，后者却是一个恶性循环。经历 一、房地产的周期波动 了扩张收缩两个过程，房价由E经过—个周期变化又回 房地产如同其它产业一样也存在周期波动，存在供 到El构成了一个循环周期。这样不断循环往复下去。就 过于求，供求平衡和供不应求三种状态。当房地产市场供 形成了房地产的周期波动。 过于求时，就产生房地产市场不景气现象，价格低且空置 率高；通过市场机制的自我调整，逐渐达到供需平衡；再 进而产生房地产市场供不应求，房价升高、空置率随之降 低，即呈现出房地产市场繁荣景气的现象。如此周而复始 的重复进行就形成了房地产周期循环。一个完整的房地 产循环从起点到终点(或下一次循环起点)之间的时间跨 度就是房地产的一个周期。房地产周期是一个长期性循 环，而非短期的波动。也就是说，从短期来看，房地产呈现 不定期波动，但在一个足够长的发展时期内，这种波动又 表现为周期性循环。 房地产周期如同其他产业