第二章资产评估基础.pptVIP

* 2.市价比较法 在资产市场上找不到与被评估资产完全相同的资产，但可以找到类似资产作为参照物，以类似资产成交价格为基础，再对差异进行调整。 被评估资产的现行市价 =[相似全新资产市价-(相似全新资产市价-残值)×已使用年限/法定使用年限]×调整系数K 影响K值的主要因素: 时间因素：通货膨胀影响 地域因素：位置 资产性能：功能 * 3.物价指数法 利用物价指数来调整被评估资产的账面价值，主要考虑物价上涨因素，适用于通货膨胀时期的资产评估 被评估资产的现行市价 =帐面原价×评估定基物价指数-差异贬值 * 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； 评估结果易于被各方面理解和接受。 优点 三、现行市价法的优缺点 * 需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以运用； 不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的资产评估。 缺点 * （三）案例分析 　 [案例] Ａ企业欲与Ｂ外商进行合资经营。Ａ企业投入一台生产流水线，规定使用年限为10年，已使用3年。经调查，目前同样生产流水线的全新现行市价为1 000 000元，预计残留100 000元，要求： 　　　(1)什么是现行市价法？其前提条件是什么？ 　　　(2)运用现行市价法的市价折扣法对Ａ企业生产流水线进行评估。 　　　(3)若在市场上无法找到与Ａ企业生产流水线完全相同的设备，但有类似的生产流水线，全新价格为1 100 000元，预计残值110 000元，通过比较两者的性能、使用权益、技术水平等因素，确定调整系数为0.9。评估Ａ企业生产流水线现时价值。 * ［案例４］解答 解： (1)见前PPT (2)运用市价折扣法 　　评估价值＝ ＝730 000(元) 　　(3)运用市价比较法 　　　 评估价值＝ 　　　　　　　 ＝722 700(元) ? ? ? * 第四节 企业终止与清算价格法 一、采用清算价格法的前提条件 评估委托方应出具具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件。 资产以不整体或折零方式在市场上可以快速出售（迅速变现能力）。 * 二、清算价格法的适用范围 企业破产：债务人不能清偿到期债务，法院以其全面财产依法清偿债务，不足部分不再清偿 抵押：作为抵押物融资 清理：企业由于经营不善导致亏损，已临近破产而无法继续经营下去，为弄清财务现状，对全部资产进行清点、整理和查核，为经营决策提供依据。 * 三、清算价格法的评估方法 1.整体评估法 ——对一项资产或一个整体资产进行评估。对能持续经营使用者，现行市价法、重置成本法或收益现值法；不能继续经营使用者，按重置、体积、材质估算残值 2.市价折扣法 ——在清理资产中，首先在市场上寻找一个与被评估资产相适应的参照物，然后根据快速变现原则 评估确定一个折扣率，据以确定其清算价格。 3.模拟拍卖法(意向价法) ——根据向被评估资产的潜在购买者询价，取得市场信息，经评估人员分析确定其清算价格的方法。 * 一、资产评估方法之间的联系 评估基本目标一致——评估值的客观性 不同方法评估值迥异的原因： 某法前提不具备 分析过程有缺陷 结构分析有问题 评估信息失真 职业判断有误 第五节 资产评估方法的比较和选择 * 二、资产评估方法的比较 ?最近同类资产以何种价格进行市场交易的？ （从买卖双方角度）——市场法 ?建造同类资产花费了多少成本费用？ （从卖方角度）——成本法 ?如果利用该类资产可以得到多大预期收益？ （从买方角度）——收益法 正常情况下，评估值：成本法＜市场法＜收益法 * 三、资产评估方法的选择 必须与资产评估价值类型相适应 必须与评估对象相适应 要受可搜集数据和信息资料的制约 要纳入不同评估途径中统筹考虑 * 资产业务 价格标准 基本方法 资产补偿 重置成本 重置成本法 资产纳税 现行市价 现行市价法 所有权转让 收益现值 收益现值法 使用权转让 收益现值 收益现值法 资产抵押 清算价格 清算价格法 破产清理 清算价格 清算价格法 * 收益法的优缺点: 能真实和较准确地反映企业本金化的价值； 与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方接受； 预期收益额预测难度较大，易受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响； 在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 优点 缺点 * 　　 ［案例1］某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要