《商业地产运营模式研究报告》.ppt

研究背景 2008年到2009年是房地产极不平静的二年，楼市进入大落大起的深度调整期 。在这一大起大落的阶段，商业地产受到前所未有的关注，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。 而对市场反应极其灵敏的大型开发企业,早在前几年就把持有型商业物业经营做为企业长期发展战略的重要部分。 如保利、中海、SOHU中国、富地、合生创展、世贸等。 住宅市场的研究经过多年的研究以后，理论相对较为成熟了，但是商业地产由于在我国起步较晚，对商业地产的研究还刚刚开始，商业地产完善的发展概念也许是在近期才有的。 商业地产是完全区别于住宅市场的新兴行业。如果还单纯还停留在住宅市场的经营理念还从事操作商业地产， 风险不言而育。 所以有必要对商业地产运营模式进行一次全方位的认识。希望本报告能起到抛砖引玉的作用！ 商业分类----商业办公楼 商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。 商业分类----交通设施商铺 交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 与住宅地产相比商业地产的经营复杂性远远要求更高，在国家加大商业地产的额度时，现在像恒隆、华润、保利、瑞安、御景等等，都还在加大物业持有，加大租金回报。为什么？ d ---- 举例：四大天王的榜样 导致商业格局变化的主要驱动因素为：人口规模的增长、住宅房地产开 发、交通系统建设和政策规划导向 区域人口规模增长、人口迁移和消费需求变化是商业格局形成的内在驱动 因素 中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一 个契机 一、充分研究商业地产运行规律 二、围绕价值链组建利益共同体 三、实施专业化团队管理 四、培育三大关键能力 五、产权销售与统一经营相平衡 六、创新投融资机制 七、二、三线城市的城市运营商 壹 理论篇 贰 市场篇 叁 借鉴篇 肆 建议篇 我司商业发展的若干思考 ■ 地段的问题？ ■ 规模的问题？ ■ 投资和回报的问题？ ■ 招商的策略和时机问题？ ■ 业态和功能布局的问题？ ■ 建筑设计和经营需求的问题？ ■ 主力店引进与整体收益的问题？ ■ 前期规划与后期经营管理的问题？ ■ 专业的市场调研是解决一系列问题的开端？ ■ 慎密的商业规划是商业地产开发的必须步骤？ ■ 专业团队的加入是商业地产开发成功的保障？ 对商业地产运行规律的充分研究 第四部分 建 议 篇 我司商业发展的若干思考 科学设立开发程序 第四部分 建 议 篇 项目选址 获取土地 项目设计 1 项目招商 选择融资渠道 项目规划 项目施工 6 7 开业经营 8 国际成熟商业地产开发的基本流程 3 2 4 5 市场 调查 规划 设计 商业项目 工程建设 1 业态设计 与主力店招商 商业 分割 5 招商策划与招商工作 目前中国商业地产开发的基本流程 2 4 6 3 商业经营管理 7 2001-2003 2004-2007 2008-？ 第一 阶段 第二 阶段 第三 阶段 以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是广告宣传以及现场销售人员的技巧。其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。 以长期投资的思路进行操作投资者与经营者尝试分离，开发商开始重视招商工作，但普遍缺少成熟的招商运营团队。在定位、招商、销售、经营管理四个方面追求概念化、表面化，资金链条没有解决，基本依靠自有资金和私募。 商业地产开发开始导入“定位—招商—销售—经营管理”全方位市场经营理念。目前越来越多的商业地产开发商、策划代理商，已经开始充分