宝地战略环境分析1009--00.ppt

锦州宝地房屋开发公司战略环境分析 导 读 从GDP结构分析,中国房地产市场规模有超过100%的扩展空间 从收入水平分析，中国房地产有20-30年的快速发展 法制环境越来越有利于房地产业的发展 我国房地产业经过短暂的平稳发展后又开始高速增长 90年代房地产开发增长平稳 相对于销售面积和建设周期，房地产空置（库存）量合理 大楼盘总体上供不应求，大开发商的市场份额高，地位巩固 WTO、政府政策和市场竞争都将加快房地产企业的优胜劣汰 附：香港六大地产商国内主要城市房地产投资情况 住宅产品更新迫使开发商不断创新，小型和中型城市更要寻求跨越式发展 相对富裕阶层是房地产公司的主要服务对象 以辽宁为例，40-45%的家庭基本上没有能力购买商品房 内地中等城市多数居民无力购房 总体分析的主要发现 后续分析：主要选择大连、营口和凌海作为辽宁大型、中型和小型城市典型 导 读 过去3年大连房地产交易额出现跳跃式增长态势 过去3年大连的商品房（住宅）供应和销售大幅上升 与辽宁中型城市相比，大连房地产的一个显著特点是外地人在大连购房比例高达29% 大连仍然有大多数居民需要提高居住面积 锦绣园、碧海蓝天、昆明花园代表大连三类商品住宅，各自的业主则代表相应的客户群体 从收入看，大连只有40%的居民可以购买锦绣园以上的房子 大连高档、中档和普通住宅在2001年—2005年的5年时间总需求量分别是377万、408万和559万（共1344万）平米 近2年高档、中档和普通住宅主要楼盘供应面积为49万、143万和202万平米 到2005年高档、中档、普通住宅需求量分别为328万、265万和357万平方米 近2年高中档和普通住宅主要楼盘面积份额 近2年大连主要开发商推出的楼盘面积 大连主要房地产开发企业实力雄厚 大连房地产市场分析主要发现 * 09/04/2001* ALLPKU-宝地-内部分析 北大纵横管理咨询公司 2001年9月 行业分析 大城市分析 中等城市分析 小城市分析 结论 2001年1月至7月全国房地产开发投资额达到2652亿元，同比增长了31.6%。 国际经验表明，在房地产开发投资占GDP的百分比达到10%之前，房地产行业会保持比较快的增长速度 单位：万元 单位：% 房地产开发投资占 固定资产投资百分比 房地产开发投资占GDP百分比 房地产开发投资额 资料来源：建设部访谈分析 5.5% 15.0% 4902亿元 个人买房成为主流，2000年个人购买住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积87.51%，比99年提高7.9% 据建设部有关专家预测，21世纪的前50年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续发展，平均年增长15%，我国城镇居民仍将经历追求居住面积的发展阶段 据王石分析，居民人均收入从目前的6千元增长到10万元，需要20-30年，在此期间房地产总体上将保持快速发展 单位：元 资料来源：中国统计年鉴 我国历年居民人均收入 年份 十五届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》 提出“进一步发展以经济适用住房为重点的房地产业，推广和规范物业管理”；“增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量” 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》1998 “建立以经济适用房为主的多层次的住房供应体系”；“根据不同地区居民住房支付能力的特点和住房需求结构，形成商品住房，经济适用住房和廉租住房的合理供应比例” 其他:《中华人民共和国城市房地产管理法》、《加快经济适用房建设的通知》《城市房地产开发管理条例》等，《住宅法》《物业管理条例》正在论证阶段 一系列扩大内需、鼓励投资的政策，有效地刺激了房地产开发商和消费者对未来的预期。 目前住房制度改革已经基本到位，住房分配已经开始走上货币化和商品化的道路。加之国家利用国债资金支持经济适用住宅的建设，以满足广大中、低收入者的需要，使得房地产开发市场日趋活跃。 资料来源：建设部访谈分析、中国统计年鉴 商品住宅 施工面积 商品住宅 竣工面积 单位：万平方米 商品住宅投资增长率 房地产投资增长率 商品住宅投资额 单位：亿元 施工面积和竣工面积（千万平方米） 1992年、1996年是开发和销售的高峰，尔后销售陷入低谷，但施工和竣工面积仍然稳定增长，这主要是由于一旦立项就不容易退出 施工面积约为竣工面积的2倍，说明建设周期基本上为2年 通过大幅度缩短开发周期，宝地将提高把握市场和回避风险的能力 1999年销售面积 1999年空置面积 1999年空置面积相当于当年销售面积的70% 北京、上海和广东及周边地区空置面积与年销售面积之比约为100%，考虑到建设周期为两年，空置量合理 其他地区空置面积约为年销售面积的50%，考虑到建设周期，空置量偏低 1999年投资金额（亿元） 项目投资规模 大楼盘61.2