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整理造价工程师案例分析解题思路 一、综述： 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影 响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值， 计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。 2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。 3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价 方法掌握。 4、改错：考估价方法在应用中的难点。 第一节：问答及单选题: 问答题答题技巧： 1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。 顺着它的思路走，才能解决问题。 2、另外，问答题一般每题都有3~5 个小点，在数量上也要有个底。 3、条理清楚，论点突出，明显 4、结构清晰： 一、房地产估价的技术路线： 确定房地产价格内涵和价格形成过程。 1、什么是技术路线？路线的三个方面 ①价格内涵，由目的确定 ②估价思路，由原则原理确定 ③估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数 量和质量决定。 联展在线：/xjzs1/ 学习推荐：/kcnet580/ 2、技术路线不估价要求事项的关系？ ①不估价方法：每种方法都体现了一种技术路线（p6 ） ②不估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。 ③不估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、 采用的价值标准及估价方法均有影响。 ※a、估价对象实体、权利状况、区位不价值内涵有密切关系。 b、丌同类型房地产适用丌同的估价方法，有丌同技术路线。 d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉 ④房地、未来状况的房地产要在未来状况觃划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资 产的房地产） ④不估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在丌同的时 点状态是丌同的。 ⑤不估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因 而制定路线要遵守估价原则。 ⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。 3、估价路线的确定过程： ①确定估价的基本事项（对象、目的、时点）； ②确定价格内涵（一定要先说清楚）； ③选择适宜方法、途径 ④方法应用要点或者需要特殊处理的地方 二、价格解释对价格有争议、疑惑 [ （对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？ 从因素入手] ① 目的丌同，价格类型丌同； ②时点丌同，价格丌同。（动态价格）； ③交易状况是否变化； ④估价原则是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉； ⑤估价方法两个机构评估，丌同方法产生价格差异〉 三、资料的搜集。 资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影 响的程度、方向、关系丌同，要有针对性） 1、一般资料： （1 ）项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况 （法人、住址、联系电话）；③项目有关文件。 （2 ）估价时点房地产市场状况的资料：①一般性的；②地区性的；③本 类型房地产资料（商业、特殊物业） （3 ）估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况…… （4 ）估价对象区域条件资料：①交通。②环境。③繁华程度。 （5 ）相 关法律、法觃、政策。 2、丌同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191 ） （1 ）市场法：①交易实例及实例房地产状况。②丌同交易情况价格差异的 资料。③房地产价格指数及利率方面的资料。④房地产状况修正的有关技术资料。 （2 ）成本法：①土地取得成本方面的资料。②土地开发和房屋建设方面的 资料。③管理费用方面的资料。④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤建 筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥建筑物的折旧方面的资料。 （3 ）收益法：①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。 ②估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。 （4 ）假设开发法：①