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* 第 六 章 居住性物业的管理 第一节 住宅小区的物业管理 一、住宅小区的含义及分类 1 住宅小区是指按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共配套设施的居住区域。即城市新建住宅小区。 2 按居住户数或人口规模可以分 居住区 居住小区 居住组团 人口规模 居住区 居住小区 居住组团 户数（户）10 000-16 000 3 000 –5 000 300 –1 000 人口(人） 30 000-50 000 10 000 –15 000 1000 -3000 3 具体含义表现在三个方面： 1）从功能上看，它是一个集居住、社会、服务、经济等功能于一体的住宅小区。 居住功能 社会功能 服务功能 经济功能 2）从小区的结构上看，它是一个环境建设与住宅建设相统一的住宅小区。 3）从小区的形成来看，它是一个城市综合开发规划与住宅建设相统一的住宅小区。 二、住宅小区的特点 1 居住功能单一，相对封闭独立 2 人口密度高，人口结构复杂 3 房屋产权多元化，公用设施社会化 4 统一规划建设，配套设施齐全 三、住宅小区管理的含义、指导思想、目标、要求 1 住宅小区管理的含义 即是指新建的住宅小区的整个区域的管理，也是指经过改造后的老新村和老城区住宅的管理。 2 住宅小区管理的指导思想 服务至上，寓管理于服务之中 统一管理与综合服务相结合 产权与管理相分离 有偿服务，合理负担 3 住宅小区管理的目标 经济效益 社会效益 环境效益 心理效益 4 住宅小区管理的要求 P158 四、住宅小区物业管理的内容 1 住宅小区居民的管理和服务 2 房屋、设备维修保养管理 法规： 1）《房屋修缮工程技术管理规定》 2）《房屋修缮工程施工管理规定》 3）《房屋修缮工程质量检验评定标准》 4）《房屋完损等级评定标准》 5）《房屋修缮范围和标准》 6）《危险房屋鉴定标准》 7）《房地产维修行业经济技术标准》 8）《城市异产毗连房屋管理规定》 3 环境卫生、绿化管理 4 治安管理 5 市政设施维修管理 6 车辆管理 7 消防管理 8 物业租赁管理 9 收费管理 10 提供各种其他服务 五、住宅小区的文明建设 （一）住宅小区文明建设的重要性 1、促进住宅小区内的居民的身心健康，养成良好的生活习惯，形成互助友善，关心他人、关心社会的良好风气，提高人们的精神境界和道德水平等都有着不可替代的作用。 2、住宅小区是城市的基本组成单元，小区文明建设抓得好，对于减轻政府的负担，促进社会的稳定，形成良好的市风市貌，提高居民素质等都有十分重要的意义。 （二）如何抓好住宅小区的文明建设 1.抓好住宅小区的物质环境的改善和提高 2.完善服务体系，做小区居民的贴心人 3.制定小区文明公约 五、住宅小区的达标考评 法规： 《全国城市文明住宅小区标准》 1990年 建设部颁布 《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》 基本要求 房屋管理 共用设备设施维修养护 协助维护公共秩序 保洁服务 绿化养护管理 第二节 高级公寓的物业管理 一、高级公寓的含义与特点 （一）含义 一般是指具有分层住宅形态，各有室号及专门出入，成为各个独立居住单位的物业。 （二）特点 1 既具有封闭性又具有共处性 2 业主和住户具有国际性 3 建筑档次高，硬件设施齐备 二、高级公寓管理服务的特点 1 管理服务的市场化程度高 2 客户相对稳定，服务周期长 3 管理要求严，服务层次高 4 管理服务的涉外性 5 管理服务的对象较为复杂 三、高级公寓管理服务的要求 P169 四、高级公寓管理服务的项目 1 内部清洁卫生服务，如换床单、吸尘等； 2 公共区域清洁卫生，如电梯厅、楼道等； 3 保安消防服务； 4 公寓工程维修及工程顾问； 5 公寓社区俱乐部服务； 6 市场租赁服务，如汽车租赁等； 7 医疗及救护服务； 8 家政服务，如看管小孩、接送儿童入园、入学等。 第三节 别墅的物业管理 一、别墅的含义 一般是指带有庭院的、二至三层的独立的居室和住宅。 二、别墅的特点 1 从建筑样式上看 2 从室内装修看 3 从室外环境看 二、别墅物业管理服务的特点与要求 （一）别墅物业管理的特点 1 物业管理和服务要求高 2 特约服务多 3 物业