江苏淮安研究资料整合x51d0aa8c582cf2615f568fda6.doc

江苏淮安 政策 江苏省淮安市探索推行共有产权经济适用房，完善了退出机制，适应了市场经济规律，有效防止了权力寻租。文章对此进行了实证研究和实践反思，总结成败得失并探索相应对策，以期进一步提高运行实效，完善制度设计和操作流程，解决民生问题，促进地方经济社会的繁荣、发展和稳定。 所谓共产房是指以土地出让方式建设的具有准公共产品性质的有限产权的政策性保障用房。共产房与传统房相比，有自己的特点。首先，土地的取得方式不同。共产房是通过出让土地性质取得土地使用权。这一改变，使得经济适用房具有了商品房的基本属性，可以上市交易，可以及时实物变现。其次，购房人与政府的关系不同。传统房政府与购房人之间是补贴与被补贴的关系，是命令与服从的管理关系；共产房购房人与政府之间则是共同共有的关系，是平等的民事主体之间的关系。最后，购房人对房屋的风险与收益负担不同。共产房比例明确，且有商品房性质，与购买普通商品房一样可以取得由此带来的价值增值，不会像购买传统房那样失去机会成本。而且，共产房购买人还可以在购房时办理按揭贷款，或者以个人产权部分申请创业、融资的抵押贷款等。 实际运行 1. 增加公共产品。在经济适用房方面，创新性地试行以土地出让方式建设共产房，与市场接轨，与法律接轨。对应以划拨土地方式建设传统房的计算标准和口径（确定个人出资占70%，政府占30%）；现在一些城市推出的共产房，淮安市推出个人和政府产权比例为5：5的共产房，进一步降低困难家庭的出资压力。淮安市在全国首创的出让土地共产房，首批发放共有产权证44本。2007年1～12月，淮安市市区经济适用房施工面积187.45万平方米，同比增长32.84%，竣工面积88.66万平方米，同比增长89.81% 。销售8030 套， 同比增长371.24% ； 销售面积84.59 万平方米， 同比增长408.97%。销售金额101159.70 万元， 同比增长298.55% ； 均价1610 元每平方米米， 同比下降21.68%。2008年3月出台的《淮安市安居工程实施意见》指出，全市建设保障性住房80万平方米，其中市区40万平方米，建设向低收入住房困难家庭出售的经济适用住房（含共产房）3000套以上，市区不少2000套。在经济适用住房中，面向非拆迁低收入住房困难家庭的供应量，市区不少于300套， 其他县（区）分别不少于50套。 2. 加强制度建设。2007年的《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》指出，经济适用房是指在政府政策指导下，以非完全市场价向特定群体供应的住房，现阶段经济适用房包括保障性拆迁安置房、共产房等。其中，对共产房的土地供应、资金来源、产权比例与供应对象申购程序等做了明确规定。首先，土地供应方式的改变。规定经济适用住房均采用出让方式供地，实行政府指导价并与市场接轨。出让土地的共产房实际上可随时进入市场流通，并适用相关法律。其次，资金保障。市房管局设立经济适用房住房资金专户，在经济适用住房建设、回购和供应的运作过程中，产生的增值收益以及共产房政府产权部分出售和出租的收入，全部存入经济适用房住房资金专户。再次，设定明确的产权比例及供应对象所应具备的条件。确定个人与政府7：3和5：5两种产权比例。购买个人拥有70%的产权的共产房条件为家庭人均月收入300元以下；具有市区城镇常住户口达8年以上；家庭人均住房使用面积在10平方米以下。个人拥有50%的产权共产房条件：享受政府最低生活保障且人均住房使用面积不足10平方米的困难家庭。最后，建立经济适用房退出机制。一是购买人可以申请购买全部产权。自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。二是共产房出售时，个人拥有70%产权的，交易评估价格的30%归政府所有；个人拥有50%产权的，交易评估价格的50%归 政府所有。三是购房的家庭经济状况发生变化，家庭收入高于政府规定的收入标准时，政府产权部分按同类地段市场水平收取租金。另外，还提供详细的程序保证。 3. 防范投机风险。从1998年起，我国停止福利分房，经适房成为解决中低收入家庭住房问题的主要渠道。但是在实践中问题不少，应保的没有保，不该保的搞倒卖，包括土地资在内的大量国有资产流失，而且其产权模糊，没有适用的法律。淮安市调查发现，由于政府对申购经适房对象的经济收入无法准确掌握，不仅造成许多不符合条件的人弄虚作假购买后牟取暴利，而且挤占了真正急需住房保障群体的社会资源，难以保障划拨土地性质经适 房的公平分配。如今，以出让土地方式建设的共有产权房，其购买人即使弄虚作假成功，得到的也只是使用价值，由于产权明晰，如果私下倒卖，买卖双方都侵占了共有产权人即国家利益，国家追讨其非法收入于法有据。调查中发现，自2007年淮安市推出共有产权房以来，没有出现