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“建设工程欠款优先受偿”的理解与适用 　　“拖欠工程款”是引起建设工程承包合同纠纷的主要原因。为有效解决工程发包人拖欠承包人工程款的问题，我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该规定明确赋予了工程承包人享有对建设工程折价或拍卖后款项优先受偿的权利。同时，为增强司法实践的可操作性， 2002年6月27日，最高人民法院又以批复下级法院案件请示的形式，下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)，对《合同法》第286条规定的建设工程承包人优先受偿权的范围、期限等具体内容作出了进一步解释。 　　这两项规定的出台，为解决建设工程发包人长期拖欠工程款的老大难问题提供了具体的法律依据，对建筑业市场的良性发展和维护社会经济稳定具有积极意义。本文正是通过对建设工程欠款优先受偿权相关法律问题的剖析，以最大限度规范工程承包人对优先受偿权的行使，同时充分保护其他各方当事人的合法权益。 　　一、建设工程承包人优先受偿权的性质 　　建设工程承包人的优先受偿权是为保护建设工程承包人的利益，在发包人违反建设工程合同约定的前提下，承包人有权直接对其所承建的工程主张权利，而且该项权利优先于一般债权和抵押权。从《合同法》和《批复》的规定看，建设工程承包人的优先受偿权应具有以下法律特性： 　　第一，该优先受偿权是一种担保物权。该项权利是建设工程承包人在发包人未按合同约定迟延或拒绝支付价款并形成工程欠款后，对建设工程本身进行合法处置，以获得对价的一种补救措施。可见，该优先受偿权是为一项特定之债而存在，而且仅针对特定之物而行使的权利救济，符合担保物权的法律特征，属一种担保物权。第二，该优先受偿权是一种法定优先权。建设工程承包人的优先受偿是基于法律之规定而产生，且权利人无须请求债务人为任何行为;权利人可按法律规定直接处分所承建的工程，如折价、拍卖。同时，该权利的形成也无需经过任何特定程序，建设工程合同生效即自然取得，其不同于抵押权的设定需办理登记与公示手续，也有别于留置权的形成需实际占有标的物。第三，该优先受偿权在受偿次序上位列其他债权前列(除了期房的买受人)。由于承包人所享有的该项优先受偿权归属物权范畴，根据物权的优先效力，承包人的此项权利当然优先于普通债权。同时，该项权利作为一种法定优先权，还优先于在该标的物上的其他担保物权，包括在此之前已经设定并公示的抵押物权。《批复》第一款即明确规定：“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。” 　　综上所述，建设工程欠款的优先受偿权属于一种法定担保物权，该项物上请求权的效力优先于除期房买受人以外的其他一切权利主体。当然，根据物上代位性原理，该项物权之效力，也可延伸至建设工程因灭失、毁损而产生的赔偿金;在建设工程被他人侵害时，享有优先受偿权的工程承包人亦可向实施侵害方请求排除侵害之危险。 　　二、建设工程承包人优先受偿权的成立要件 　　《合同法》第286条的规定，明确了承包人在权利受到损害时请求司法保护的法定程序，即承包人应首先给予发包人支付工程欠款的一定宽限期。只有在发包人在合理的宽限期内仍未履行相应给付义务时，承包人才可与发包人协议将工程折价或申请法院强制拍卖。同时，《批复》第四条还补充规定，建设工程承包人行使优先权的期限应为建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起之后的六个月，否则该权利将因未在法定期间内行使而归于失效。可见，建设工程承包人的优先权并不是无条件永久存在的权利，其有效成立与实现，还需要满足法律规定的程序与时效要件。 　　建设工程承包人对工程欠款的优先受偿权的有效行使，除满足上述程序与时效要件外，还须具备以下实体要件： 　　(一)优先权的标的物须为发包人所有 　　建设工程承包人施工之内容，不仅包括建筑物之新建，还包括在原建筑物上所作之增建或修缮等。同时，鉴于所有权与使用权的相分离性，某一建筑物可能被所有权人以外的第三人(包括租赁人、典权人)实际使用并占有。而在租赁人或典权人与建设工程承包人签订建设工程合同，要求承包人对已建成之工程进行局部性施工或修缮而产生工程欠款时，由于建筑工程的不可分性，承包人显然不能对所建设的工程主张物上请求权，否则，有悖于物权的基本原理和不动产所有权的保护制度。 　　由于债权不具有公示性，工程所有权人如非亲自发包，往往不易了解是否存在以其所有的不动产为标的物的建设工程合同的存在。于是，可能在所有权人全然不知的情况下，其所拥有的不动产已成为法定优先担保物权之标的物，也极可能因此而导致不动产所有权的变更。在房屋的