市调样本445.docVIP

案名 原筑壹号 工地位置 德胜东路7666号(德胜快速路同协路出口下前行800米)文晖路126号(紫庭花园底部商铺)美国JWDA建筑设计事务所  建筑楼层 16F（高层）、3F(排屋) 销售率 83% 规划面积 75-81方（酒店式公寓） 银行贷款 银行 华夏、交通、农行、中信 平均单价 14800（酒店式公寓） 额度 首付三成、二套六成 单价范围 13000-16800元 年限 30年 主力总价 111万 折扣优惠 无优惠 车位价格 8万 公开日期 2009-10 综合分析 房屋销售个案分析表 一、坏境分析 大环境：项目处于杭州城东新城位于主城东部，是杭城的东大门，上海、宁波进入杭州主城的必经之路。根据杭州市城市总体规划，城东新城位于“一主三副六组团”总体布局结构的几何中心，南接钱江新城，东联下沙副城，是杭州实施“决战东部”战略的核心平台西起秋涛路(石桥路)，东至沪杭高速公路，南起艮山西路，北至德胜快速路，总面积为9.3平方公里，总投资高达上千亿元，其中政府用于建设和市政配套设施项目投资约300亿元。以东站枢纽为主轴，轴线以东为彭埠单元，轴线以西为天城单元。彭埠单元东至沪杭甬高速公路及白石港、西至现有铁路东侧、南至艮山西路(艮山东路)、北至德胜路，总用地面积606.72公顷。 　　天城单元东至现状既有铁路东侧，西至石桥路(秋涛路)、南至艮山西路、北至德胜路，总用地面积416.89公顷。 　　“城东新城”将是以现代化综合交通枢纽中心为依托，以体现“沪杭同城”产业关联为特色，以高端商务办公、商业休闲、旅游服务、居住生活功能为主体的，体现高品质、国际化、城际化、通勤化并融合多彩生活内容的城市门户和综合性城市新中心。德胜东路7666号(德胜快速路同协路出口下前行800米学校：近邻浙江工业大学、笕桥中学等数十家教育机构，提供良好的学习环境。　　医院：临近浙江省人民医院、邵逸夫医院、中西医集合医院、笕桥医院、万事利医院等多家高品质医疗机构，提供先进高效的医疗服务。 　　商业：近邻麦德龙超市、好又多超市、百安居建材超市、四季青服装交易中心、东站小商品市场等众多机构，商业环境成熟。 　　企业：云集祐康集团、万事利集团、西子奥的斯、江干科技园、浙江省大学科技园等大中型企业和基地，为该区域提供了良好的生活配套基础与高消费的白领阶层。酒店：拥有洲际假日品牌酒店、海外海皇冠假日酒店、众安华纳假日大酒店等十多个商家，提供完善的商务、餐饮及娱乐服务。 　　美食：近享胜利河美食街、城东特色街等多元餐饮服务，美食家宴享乐人生。德胜快速路、机场路、同协路（建设中）、地铁一号线七堡站（建设中）、南都路（规划） 明石路。黎明村：111路、K101、K69、K69(区间)、K358、K357。美国JWDA建筑设计事务所 面积（㎡） 户型（户） 比例 一室两厅一卫 69-72 182 13% 三室两厅一卫 82-88 198 16% 三室两厅两卫 105-112 199 16.2% 四室两厅两卫 136 26 2.1% 写字楼 77-85 188 15.3% 酒店式公寓 74-82 410 32.4% 联排 245-312 74 5% 总计 69-312 1277 100% 个人评述：楼间距比较小，居住在小区比较不舒适，没有中央景观花样，风景比较分散。 三、价格分析 1、平均单价：14800元/㎡ 单价范围：8500元/㎡-16800元㎡ 主力总价：111万 总销金额：18亿元 车位价格：8万元 2、该案定价是中档 3、差价分析 75号楼和76差价 3000-3800元 与金色黎明均价差价：800-1000元。75号楼和76号楼是酒店式公寓，精装修标准是3000-3800元。朝向差价：800元 个人评述：75号楼是毛坯的，76号楼是精装修的，装修的标准是3000-3800元，价格还是比较优惠的合理的。 四、去化分析 该案目前整体去化率：83% 75号楼去化率:70.9% 76去化率：44.5% 目前该案剩余主要是2、 3 、5、6层原因是底层采光较差，顶层的价格太高。住宅部分已交付。 去化的75