房地产上海市场分析报告(戴德梁行－2003).pdf免费

经济回顾 上海的经济增长在第一季度仍旧保持健康 稳定的发展势头 至今年一月份 本市的国内 生产总值增长率达到了 10.3% 合同和实际吸引外商直接投资也获得了较高的增长 分别 为10.2%和13.2% 房地产作为支柱产业也保持了相应的健康 快速发展势头 市场回顾 租赁市场 2002 年第一季度上海高档住宅的租赁市场表现较为平静 在租金与入住率上都没有明 显的波动 其中服务式公寓的租赁形式看好 而高档公寓和别墅的租赁表现则略逊一筹 跨国企业外籍员工仍旧是高档住宅租赁市场的主要需求 因此 服务式公寓的需求趋旺 服务式公寓的平均租金由上季度的16.7 美元/平方米/ 月 攀升到了本季度的17.28 美 元/平方米/ 月 同时 在入住率上也有小幅上升 从上季度的83%升至84% 物业的平均 租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度 相比服务式公寓的节节攀升 高档公寓在租赁市场较为沉寂 物业的平均租金由上季 度的 12.4 美元/平方米/ 月下滑至10.67 美元/平方米/ 月 这已是半年来的再次下滑 降幅约 13.9% 在租金下滑的情况下 入住率在这个季度上升到了82.7% 租金下调 入住率上 升这是一个市场自我调整的结果 别墅市场的表现与高档公寓的表现大体相同租金略有下跌 入住率积极上扬 本季 度别墅的平均租金为21.1 美元/平方米/ 月 较上季度的22 美元/平方米/ 月有微微下挫 入 住率在一定程度上 受平均租金降低的影响 从上季的81.5%上升到87% 销售市场1 一级市场 实行了招标拍卖政策 土地供应市场更加透明 规范 2001 年新增经营性土 地出让面积 1050 万平方米 比2000 年增长 20.2% 二级市场 在预售标准提高 内外销并轨制度实行后 2001 年批准预售面积 1659.2 万 平方米 同比增长7.1% 登记预售面积 1831.8 万平方米 同比增长 1 研究范围扩大至 起价6000 元/ 平方米以上且均价在 7000 元/ 平方米以上的可售住宅和售价高于 1500 美元/ 平方米的可售别墅 26.1% 供需比达到 1 1.02 2002 年 1 月份登记预售面积为 177.65 万平方 米 2 三级市场 存量房交易过户面积达到 1422.4 万平方米 同比增长82.7% 已达到同年商 品房交易过户量的64.1% 这表明上海房地产二三级市场联动效应日益明 显 市场结构正逐步趋于合理 2一级市场 是指国家以土地所有人的身份把土地使用权出让土地使用者或者作为国有土地的出租人出租给土地使用者 二级市场 又称增量房地产市场 是指房地产开发经营企业将已投资建造的商品房销售 出租或转让房屋建设工程 三级市场 是指(1)存量房地产转让 (2)存量房屋出租 租赁市场 供应 在高档住宅市场中 大部分优质别墅物业都只实行不售的经营模式 供出售的别墅所占市 场份额较少 以下列表为本季的新上市楼盘 其中有服务式公寓 高档公寓 别墅三种不 同物业类型 柏华丽豪华公寓 西郊宾馆花园公寓 伯爵山庄 区域 长宁 长宁 闵行 地址 长宁路833 号 虹桥路2065 号 程家桥路299 弄 类型 服务式公寓 公寓 别墅 楼层数 32 3-4 2 单元数 261 34 21 单位面积 65-180 150-330 280-350 平方米/套 入伙日期 02 年3 月 02 年3 月 02 年5 月 销售价格