龙湖项目产品定位策划报告(修改).pptVIP

一 市场回顾 二 开发条件 三 开发策略 四 项目定位 五 产品价值 六 经济比较 一 市场回顾 区域在售项目分析 区域在售规模分析 容积率分布 产品特征 价格特征—别墅类 价格特征—多层、小高层和高层 销售情况 小区内部景观特征 小区内部配套和物业管理 二 开发条件 地块现状描述 项目开发SWOT分析 S1：龙湖区域逐渐升温，发展潜力巨大 S2：地块交通畅达性好 S3：区域内地段优势，未来龙湖中心 S4：地块周边自然资源较好 项目开发SWOT分析 W1：地块规模不大，在区域大盘中难以形成规模优势 W2：地块内部资源缺乏且不规则，临近地块环境较差，无河流等自然资源 项目开发SWOT分析 O1：郑州住宅郊区化趋势明显，市区购房客户向郊区分流； O2：郑州住宅郊区化趋势明显，市区购房客户向郊区分流； O3：龙湖镇未来规划将形成新的开发热点，自然资源和低密度等优势吸引 客户 O4：郑州城市框架的拉大以及郑州与龙湖交通条件的改善加速了郑州与龙 湖的融合； 项目开发SWOT分析 T1：市场威胁：区域大盘的集中开发及与郑州与周边中牟、开封等区 域的交通优势将对郑州客户形成截留，未来项目竞争压力增大 T2：政策威胁：房地产政策的不确定性将影响项目未来的发展 SWOT应对策略 “S+O”策略：利用自身优势，把握市场机会 利用龙湖区域自然景观优势及未来的区域中心地带，借助区域房地产市场的迅速升温，开发中高品质的楼盘，树立项目的形象 “O+W”策略：差异化策略，在市场竞争中找出路 在高端别墅市场供应饱和的情况下，由于地块规模及内部景观资源限制，只有开发中高品质的住宅，才能在市场竞争中胜出 “S+T策”略：打造特色社区，规避自身劣势 同区域竞争大盘相比，在地块自身规模不大，景观资源缺乏的前提下，只有通过打造富有特色的社区，通过创新性产品才能提高市场竞争力 三 开发策略 根据与发展商的前期沟通，发展商期望目标顺序确定为： 打造品牌项目 利润最大化 回收资金 企业品牌价值提升 高形象、高品质、高投入 利润最大化 高形象、低成本、高价格 资金回收 高形象、 高销售、高回款 四 项目定位 客户定位 本案目标客户总体描述：  市区客户与郊区客户需求对比分析： 客户定位 本案目标客户结构分析： 客户定位 本案目标客户需求特征描述： 支撑项目定位的产品要素 物业类型定位 基于项目开发目标、客户定位，我们建议物业类型如下： 4.5-6.5层花园洋房+11/16层观景小高层 价格定位 五 产品价值 规划布局价值塑造 流线性围合式规划设计, 庭院式生活，建筑以南北向为主，形成高低错落有致的排布； 景观轴的运用，以组团景观区割建筑，建筑与景观自然相融； 进行产品组团规划和容积率拆分，每个组团形成明确的价值体系； 小区道路流线性设计，形成明确的人车分流动线； 注重规划的虚实结合，临街、入口处等昭示性强的建筑重点设计； 入口设置会所，销售时作售楼部使用，为景观示范区的一部分，形成强大的现场感染力。 规划布局价值塑造 规划布局价值塑造 规划布局价值塑造 规划布局价值塑造 景观设计价值塑造 水系的运用，以北美五大湖为思想形成五大水系景观； 坡地景观和组团，突出景观的均好性，处处皆景； 建筑小品为小区增添活力和情趣； 社区内公共配套设备（配电房、调气、调压等）与景观相融合； 半地下车库的运用，在满足小区居住功能的同时，最大限度提升小区的品质。 景观设计价值塑造 坡地景观 细节展示 半地下车库 景观设计价值塑造 建筑、户型设计价值塑造 以异域小镇风情的北美风格为主，突出小区异国情调的感觉； 建筑形式以多层洋房为主，辅以少量小高层，各物业类型应保持外部形象的相互协调，并在此基础上体现个性 ； 洋房4.5-6.5F设计，小高层1梯两户设计 户型设计在控制总价的前提下，形成差异化设计，洋房户户皆花园，小高层可包含复式、错层等风格多样化，并引入叠院、入户花园、挑高阳台等元素； 建筑设计突出生态节能高科技等特点，可考虑节能、外墙外保温等。 建筑风格 退台式花园洋房 建筑特点：外立面层层退台，每户均有露台，；一层由庭院入户，二层由露台入户，三四层由楼梯入户 洋房的种种价值点可以提高对客户的吸引力，比普通的多层产品更易销售 花园洋房1F：双向私家花园 花园洋房2F:L型观景露台 退台式花园洋房中间层 花园洋房复式:超大露台、跃层阁楼 小高层:超大观景窗，尽量扩展观景面 小高层:景观电梯，全方位的体验景观社区价值 小高层：边角户型的采光窗放大