2010年中国房地产市场回顾与2011年展望.doc

2010年中国房地产市场回顾与2011年展望 政策向右，市场向左 　　2010年中国房地产市场回顾与2011年展望 　　2010年：五大看点 　　看点一：千家与千亿 　　2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。 这一年，出现了三个“超千”的标志性事件：进入中国房地产的外资开发商数量超千家;万科年度销售金额超千亿;北京、上海、大连三个城市的土地出让金收入超千亿。 　　外资房企数超千家：据商务部统计，2010年新设或增资的外资房企数量突破1000家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示，2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009年。 　　年销售金额超千亿：2011年1月4日晚间，万科A发布的2010年12月份销售业绩简报称，2010年1-12月，万科累计实现销售面积898万平方米，销售金额1082亿元，成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。 　　土地出让金超千亿：据世联监测数据统计，2010年北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入超千亿。其中，北京超过上海成为2010年出让金最多的城市，金额为1629亿元;接下来依次是上海：1513亿元;大连：1158亿元。 　　不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然，至少它们都将成为中国房地产发展史上具有历史意义的事件，也必将对整个房地产市场产生一定的影响。其一，千家外资开发商的进入，势必会加剧中国房地产市场的竞争，对当地地价及房价产生一定的拉动作用，增加国家调控房地产的难度。当然，外资开发商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用，促进房地产开发质量和管理理念的提升。其二，万科年销售金额超千亿，将会给国内开发商带来很强的刺激作用，原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略，加速行业的整合，提高行业的规模化效应。其三，北京、上海、大连三个城市的年土地出让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨，而地价的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。 　　2010年，可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严，手段之多，调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下，居然还能出现三个“超千”的标志性事件。世联研究认为，这既表明众多市场参与者依然看好中国的房地产市场发展前景，同时也表明目前政府宏观调控的暂时失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思路，打破民众观念的束缚，纠正“政策向右，市场向左”的矛盾，重塑政府在市场的威信，应是今后政府努力的方向。 　　看点二：规划与房价 　　金融危机后的这两年，往日屈指可数的区域规划，如同雨后春笋，不断涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图，近期形成的区域规划，在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上，呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009年，国家先后批复了珠三角、福建海西、江苏沿海等9个区域规划。2010年则延续了2009年的火热，1月4日，海南国际旅游岛正式获批，接踵而至的包括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革实验区等，加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容，前后一共批复了10多个区域规划。后续来看，2011年开年，山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定，而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。 　　区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素，区域经济的协调是中国经济继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加大，基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势，对于房地产市场而言，这些优势将逐步转化为固定资产投资增加，人口聚集度及收入水平的提升等市场利好。 　　首先，基于区域规划长期的资源聚集和发展前景，能够直接推动区域内房产物业的升值。例如，海南房价在旅游岛获批后再度疯狂，国家统计局数据显示，2010年1-11月份累计成交量同比上涨70%;深圳前海规划获批后，整个片区房价逆调控周期上涨10%左右，充分说明区域规划的概念能够成为房地产市场重要推手。 　　其次，规划区域内上演城市一体化趋势。核心城市的高房价具有示范效应，对周边城市的辐射能力增强，城际轨道的铺建和高速路的网络化则发挥着催化剂的作用，加强了房价上行的预期。例如，京津冀都市圈的概念一经报道，河北省境内的近首都区域房价强势上涨。 　　第三，特区扩容解开了特区外楼市发展的有形枷锁。深圳、厦门、珠海扩容后，城市发展面临的政策、财政、资源等方面的制约将不复存在，房地产市场发展的土地瓶颈迎刃而解。虽然特区内外的有形枷锁已经解开，但购房者心中