10、02经一路项目前期定位分析.ppt

项目前期定位分析 从市场角度的定位思考 基于以上对市场的分析，现总结特征如下： 1、在09年住宅市场火爆销售的大背景下，济南房地产市场表现的一片繁荣，住宅成为各项物业中的销售冠军，从市场情况可以看出，济南房地产市场以住宅为主导，供需非常活跃，整体上供给小于需求， 2010年济南住宅市场依旧保持旺盛的需求局面。 2、公寓市场表现相对抢眼，特别是在09年下半年住宅中小户型稀缺、整体房价不断上涨的情况下，公寓成为年轻客群和投资者的青睐对象，市场需求旺盛，去化速度非常快。预计2010年公寓市场需求仍然强劲，特别是地段相对好的公寓项目去化速度较快、价格相对高。 3、相比住宅、公寓来看，写字楼的销售保持不温不火，市场供给明显大于需求，价格提升缓慢，即使地段较好的项目也难以实现快速销售。 4、综合以上市场因素和本案的自身条件，建议项目定位向公寓、住宅、商业方向发展。 项目属性分析 项目产品定位 根据本案的宗地分析和各项因素分析，建议项目产品定位为： 开发资金风险抵抗分析 济南优秀公寓户型展示 济南优秀公寓户型展示 项目名称：中铁·汇展国际 项目类型：公寓,商铺,写字楼 高新区 国际会展中心西侧 交通位置：工业南路与崇文路交汇处，会展中心以西 项目情况：中铁·汇展国际位于高新区国际会展中心西侧。项目预计2010年3、4月份开盘销售，目前5栋楼已封顶。预计2011年9月份交房。中铁·汇展国际项目占地面积45381平米，规划总建筑面积192342平米，项目规划为商业步行街、 开盘时间：预计2010年3-4月份开盘销售 中铁汇展国际 嘉馨商务大厦 项目名称：嘉馨商务大厦 地址：花园路154号 开发商：济南万汉城房地产开发有限公司 均价：起价9500元/m2，最高价9660元/m2 租金：1.5-2元/m2/天 物业费：3.5元/m2/天 总建筑面积：2.07万m2 车位：地下一层二层共100多个车位 户型：80-110 m2 层高： 3米 开盘时间：2009年8月 简介：一栋楼，总共14层，130套房子，2009年8月以8500元/m2的价格，99折优惠投入市场，截至2009年11月销售率90%，目前只剩8层以上90平米左右户型，售价9500起，最高9660元/m2 鲁商广场 项目名称：鲁商广场 地址：经十路与玉函路交叉口 开发商：鲁商置业有限公司 占地面积：89400平米 总建筑面积：21万平米，两栋楼 容积率：2.8 车位：地下一层二层1300个 户型：150-2000m2 层高：3.5米 价格：14000元/m2 开盘时间：2009年5月 简介：两栋楼8层，6部电梯，依靠 附近便捷的交通、完善的商务配套，自2009年6月投入市场，价格未变，一直保持14000元/m2。截至现在写字楼已销售50%，由于剩余户型较大去化较难。 项目名称：名士杰座 地址：经十路与浆水泉路交界口路南 开发商：山东南丰房地产发展有限公司 总建筑面积：20086㎡ 容积率：2.8 车位：40-50个 户型：40-1000m2 均价：8124元/m2 开盘时间：2009年7月 简介：总建筑面积20086㎡，共18层，1～2层为配套品牌商业，3～18层为商务办公，其中商业面积1372㎡，办公面积18601㎡，已售11157m2，剩余7456平米。 名士杰座 项目名称：润阳大厦 地址：历下区经十路175号 开发商：山东润阳置业有限公司 总建筑面积：58430㎡ 容积率：6.0 车位：40-50个，13万一个 户型：40-1000m2 均价：12000元/m2 ，全额9折，按揭9.2折 开盘时间：2010年1月 简介：润阳大厦主体分成东、西两栋高层商业楼，西侧塔式商务写字楼92.45米，东侧板式商用楼高29.8米。 润阳大厦 恒展商务大厦 项目名称：恒展商务大厦 地址：历山路与花园路交叉口 开发商：济南房地产开发总公司 占地面积：3300平米 总建筑面积：1.3万平米 容积率：3.93 车位：地下一层二层70个 户型：70-219m2 层高：3米 价格：均价9500元/m2 物业费：3元/m2/天 租金：2元/m2/天 开盘时间：2008年7月 清盘时间：2009年12月 简介：地上11层，地下二层。2008年7月以7780元/ m2的价格投入市场，截至2009年6月70-80平米小户型去化完，100-219平米户型均价上涨到8800元/ m2，2009年9月剩余高层大户型9套房源，均价9500元/平米。 天业国际 项目名称：天业国际 地址：泉城路268号 开发商：天业恒基股份有限公司 占地面积：2966平米 总建筑面积：3.3万平米 容积率：9.82 车位：地下一层二层93个 户型：45-60m2，一层1个280平米户型， 为提高去化速度特意全部隔