2011年成都保利大源地块定位报告.ppt

客户分析及定位/本案客户推导/按年龄和家庭结构细分 * 客户年龄结构 年龄占比 总价承受 产品需求 50岁以上 15% 高总价 豪华舒适大户型 40-50岁 50% 高总价 奢华大户型 30-40岁 25% 较高总价 豪华大户型 20-30岁 10% 中低总价 豪华舒适中户型 两代居住 二人世界（年轻人） 宜居、舒适、有利小孩成长 时尚、私密、舒适、个性 二人世界（老年人） 宜居、亲情、适度奢享 大家庭居住 宜居、舒适、尊贵 客户分析及定位/本案客户定位 年龄：45岁以上， 职业：私营老板； 客户描述：政府或国企人员下海经商，投资、电子、商贸、金融保险等领域 需求特征：改善性长期居住。 年龄：50-60岁； 职业：老板、国家单位高职、总裁CEO； 客户描述：市场经济下成长起来的实干家，IT、房地产、商贸、金融保险、医药等领域 需求特征：改善性长期居住。 年龄：35-45岁； 职业：总裁CEO、自由职业、专业工作； 客户描述：世界经济浪潮下以头脑取胜的财富新贵 需求特征：商务不定期居住、投资馈赠 尊贵 客户居住需求 本案客户特征 圈层 奢享 安全 私隐 好面子，附庸风雅，跟风求新 重亲情，家庭是重心 生活和工作分得开，发小感情好 成都富豪研究 成都富豪喜欢家里最拿得出手的名品放在显著的位置，能获得朋友的羡慕，特别是富豪的夫人。 接受新鲜事物比较快，典型的跟风情节，全世界富豪爱做的事他们可能都愿意去做。 特别喜欢旅游，周游列国，没到一处也会买很多昂贵的纪念品，回来收藏。 重视亲情，希望给每个家庭成员最好的生活，妻子、孩子、父母都需要能够考虑到。 孩子是命根，关注成长，希望能够在孩子整个成长周期里为他提供最好的生活。 喜欢家庭聚会，每到节假日喜欢和亲朋在一起 生意朋友、工作同事聚会一般来讲在外面会所、酒楼进行，不会带回家。 发小朋友会邀约到家中聚会，外地毛根朋友甚至会在家中留宿，体现重视程度不一样之处。 客户分析/项目启示 各户型居住猜想： 350-370TOP系户型满足成功人士对豪宅生活的实现； 260-280两个套房+次主卧满足三代居豪宅生活。 200-220两个套房满足一代居或二代居豪宅生活。 客户关注标签感。标签感的达成要求我们全面构建超越性的产品指标： 3梯2户型、板式结构 层次感景观设置，四季珍稀绿植，主要房间景观享有性 五星级入户大堂 电梯高速（分主人、客人、佣人专项使用） 6000精装修标准，世界名品荟萃 全功能私家会所，提供英式管家服务 PART Ⅲ ：项目定位及产品建议 超越成都 以项目市场占位、竞争策略为前提， 结合本案核心生存发展战略 【项目整体形象定位】 国际城南CBD·珍藏级英伦公馆 形象标签：建立成都城市豪宅新标准 基于四大依据： 保利传统形象模式·高形象匹配一线高端·风格主题鲜明·建筑风格吻合 保利·皇冠壹号 案名建议 基于 市场竞争下的 产品建议 —— 户型配比建议 —— 建筑外立面设计建议 —— 精装修建议 —— 附加值建议（会所服务） 项目战略发展/思源观点/策略落地 —— 产品建议 —— 规划布局建议 户型—尺度感、功能性、尊贵感、科技感 外立面—风格鲜明、标签感、欧陆 精装修—6000标准、名家打造、国际尖端用材 科技感—卫生间、厨房、地暖、隔音、清洁、控制系统 物业管理—管家服务：私人医生、保镖、送餐 园林—风格化、下沉、泳池、调性小品、风水考虑 公共空间—五星级大堂、双大堂、专用通道 会所—泳池、健身、私家餐饮、商务功能 豪宅价值搭建 园林 区位 外立面 精装修 户型 会所 高科技 物业管理 示范区 高端产品 中高端产品 中端产品 基准线 基准线 长板： 项目着力点 没有短板决定了是不是豪宅 长板决定了吸引力有多大 基准线 户型、会所、园林与示范区，决定了本项目对客户的吸引力有多大 产品规划建议（布局） 最大程度利用河景公园资源，规划排布采用“高层+小高层”形式. 提升项目品质，建筑类别采用“纯板式”结构. 本着品质趋同的原则，本项目理想中的建筑单体应采取3梯2户. 建筑层高建议3.6米，跨入一线豪宅层高线. 本项目户型配比建议 为满足社区私密性，尽可能不设临街商业 临街商业指标转为社区会所，拔升项目价值。 本项目户型配比： 住宅 户型结构 面积区间 面积占比 户型建面 规划套数 套数占比 单套总价 总建面 （居室套系） （㎡） （%） （㎡） （套） （%） （万元） 136433 三居户型 200 - 220 40.00% 54573.2 287 52.92% 360 - 400 三居户型 260 - 280 30.00% 40929.9 152 27.95% 520 - 560 四居户型 350 - 370 20.00% 27286.6 76 14.01% 700