上海市华江居住区竞标营销策划报告.pptVIP

华江居住区 竞标营销策划报告 报告主要内容 板块研究 天启战前思考三步曲——第一步 常规思考模式：平行思考 天启战前思考三步曲——第二步 梯式思考： 天启战前思考三步曲——第三步 旋涡思考模式： 核心提炼 漩涡论 个案蕴涵在板块影响之中，是最为核心的部分，版块带动本案发展； 本案自成华江板块。同时宏观经济，消费者上下双重影响，最外围为竞争，不过此处的竞争不单单是市场竞争，更重要的由于时代的变化，互动的作用也在体现，主要体现共同营造促生新版块； 想要明确本案板块的定位，必须对自己所处的城市发展进行了解，通过城市的改革，区域的变化与发展，才能对本案及本案的版块进行深刻的了解及准确的定位！ 本板块之于城市发展 上海整体城市发展呈现六个同心圆带格局 第一环中心区 第二环中心区至内环（城市居住区） 第三环内外环之间近内环（产业发展区和居住地发展区） 第四环内外环之间近外环 第五环外环外（旧镇改造和居住地发展区） 第六环未来发展的一城九镇。 中环线的规划将其更明确分带隔离。 本板块体现在第五环 本板块的地位 1、在空间上具有都市和城郊的双重性，是典型的都市“凤尾”和城郊“龙头”的双重组合。在营造上可以突出都市概念，而在价位和目标市场定位接近城镇，市场具有广泛的亲和力。区位上的双重性可转化为市场对各类消费群体的兼容性。 2、双重性决定了不适宜开发大量的高档物业，成为中低价房的首选地，作为都市腹地，人口导入好；土地动迁费用低，运作资金压力小，适合开发中低档住宅。双重性对驱动市场的迅速发展能起到阶段性的支撑作用。 3、天然自然优势，为形成多特色小区环境，提高生活品质，拉升板块价值提供了基础。 本板块的市场 本板块将面临的三大市场： 1、基础（现有）市场： 动迁居民、江桥、真新地区本地人、在江桥、真新工作的外地人、 2、成长市场 A、周边未来产业发展带来的市场群 B、普陀区，长宁区、嘉定区、市区中追求较高生活品质的客源； 3、创造市场 A、创造样本市场，主要是享受排屋类产品的中高端客源； B、在公寓中创造一种居住品质，吸引市区该价位客源； C、新上海人 宏观对本板块的促动 市政建设： 1、道路系统规划：六纵五横 六纵：由东向西分别是上海外环线、华江路、虬江路、星华公路、新翔黄公路、嘉金高速公路。 五横：由上至下分别为桃浦路延伸线、曹安公路、沪宁高速公路、金沙江公路、公园路延伸线（接爱特路和金华路） 2、江桥绿化规划----两生态区、两纵两横一环 ◆两生态区：曹安公路北侧高尔夫、沪宁铁路西侧农业生态休闲林 ◆两纵：沪杭铁路、新华公路间和封浜河的绿化带、沿外环线西侧500 米宽绿化带 ◆两横：沿曹安路两侧100-500米的绿化带；沪宁高速两侧100米绿化带 ◆一环：沿吴淞江的绿化带 周期对本板块的影响 宏观除了经济、市政建设对本板块的影响之外，周期的变化是最重要的一环 周期的变化又主要分为三方面： 一、房产开发周期 二、经济运行周期 三、价格增长周期 周期对本板块的影响 开发周期： 由于本板块体量巨大，225万方的开发周期通常在8-10年，形成的竞争，促动都不仅仅处于单一时期，对于3年后的变化很难去确定，造成开发周期第一个影响性 经济运行周期： 从90年代末上海经济进入了一个飞速发展的阶段，也带动了普陀、嘉定的经济高速发展，随着中国经济进入一个相对平稳增长期，上海也将在高速发展之后必定会进入一段相对平稳的时期，经济运行的变化，对一个5-7年的开发周期的大盘来说，影响是必然的，重要的是看今后影响是利是蔽 价格增长周期： 而从1998年开始，上海房产开始飞速发展，价格也持续攀升，特别近两年来攀升的幅度加大。根据房产价格有7-9年周期论，上海房产快速发展已经进入第5个年头了，是否今后价格仍呈目前攀升态势还是进入调整期，是周期对本案的第三个影响 跨时代的竞争 对于本板块来说，并不是所有的楼盘都会对本板块形成竞争威胁 本案的真正的竞争对手是针对版块与版块的竞争，与同体量的大盘竞争 大盘的独立性与可操作性是小盘所不能相比的，小盘是适应市场，大盘能创造市场，因此目前本项目周边的小盘将不会对本项目有太大的威胁，反而对于本项目板块发展有互相促进的作用 跨时代的竞争 本项目作为255万M2的超级大盘，实际已自身形成新的板块，即华江板块，对于本板块竞争来自两大方向： 1、作为城郊“龙头”的区内竞争——嘉定镇中心板块、南翔高尚文化居住板块和安亭汽车产业高尚住宅板块； 2、作为“凤尾”的区外竞争——以中远两湾城为代表的内普陀苏州河沿线板块；中环万里城为代表的桃浦、真如板块；曹杨路板块、金沙江沿线板块以及以光明城市为代表内普陀长寿路高档住宅板块，因总价原因，尤以外普陀诸中低价位板块为重要竞争对手。