元兴泉州竞拍地块投资概算分析.pptVIP

* 上海合美房地产专业顾问机构-厦门分公司 元兴集团泉州市中心地块拍卖简要说明 2006-04地块 地块位置：市区温陵路中段西侧和东侧地块 出让面积：东地块（5299.1㎡）西地块（2904.6㎡) 土地用途：东地块（商业、办公、住宅） 西地块（住宅） 建筑密度：东地块（不大于50%）西地块（不大于35%） 容积率： 东地块(3以下）西地块（1.6以下） 建筑高度：东地块（控制在12层，36米以下） 西地块（控制在7层，20米以下） 出让方式：拍卖 起拍价： 5980万元 2006-10地块 地块位置：市区丰泽街与美食街交叉口东南角 出让面积：3605.7㎡ 土地用途：商业、办公、住宅（商业面积不得超过总建 筑面积的10%） 建筑密度：不大于40% 容积率： 2.5以下 建筑高度：40米以下 出让方式：拍卖 起拍价： 2630万元 重要说明 1、以上两个地块商品房总建筑面积中，套型建 筑面积90㎡以下住房面积所占比例，必须达 到开发项目建设面积的70%以上。 2、2006-10地块，现有房改房20户，总建筑面积 1308.7㎡，由竞得人按《省五建二分公司美 食街储备用地内房改房拆迁补偿安置方案》 和泉州市城市房屋拆迁补偿安置相关规定进 行就地安置。 3、“泉州尊园”项目距离上述两地块约1km。 元兴集团将参与拍卖的泉州地块基本情况说明 2700元/㎡ 杨景辉 小于3.45 商业住宅混合（总建筑面积约30100平方米，其中商业建筑面积约3300平方米） 8717㎡ 刺桐东路东侧 2005-16 2500元/㎡ 柯文贵 以西（小于2.83） 以东（小于4.15） 住宅、商业 以西（8833㎡）以东（23355㎡） 东涂街以北，15米之路以西和以东 2005-15 2541.9元/㎡ 泉州商林房地产开发有限公司 3 住宅、商业 18822.7㎡ 市中心刺桐路中段东侧，津淮街东段北侧，淮云小区内 2005-03 楼面价格 受让人 容积率 土地用途 出让面积 地块位置 地块编号 2005年市中心地块拍卖情况一览 说明：2005年，泉州拍卖的市中心地块楼面价都在2500元/㎡左右，到2005年底，市中心土地拍卖的基本楼面价业已到达3000元/㎡。2006年上半年度没有土地挂牌竞拍。 2005-03 2005-15 2005-16 2005年市中心主要拍卖地块区位图 说明：目前2005-03地块正在建设富林华城项目（其当前预估销售均价在6500元/平米）；而2005-15地块目前正在建设金典名门项目（其当前预估销售均价在6500元/平米）。 本案 在保证25%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有913元/平米的竞拍上浮空间（即：预测毛利润减去25%正常投资利润收益）。 在保证25%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有1883元/平米的竞拍上浮空间（即：预测毛利润减去25%正常投资利润收益）。 竞拍上浮空间（毛利润与正常利润差额） 按企业正常投资利润收益25%核算，利润为1017元/平米(按投资成本测算） 正常利润率估算 1930元/平米（毛利润为32%） 2930元/平米（毛利润为42%） 当前可得毛利润估算 不可预见费用 营销推广费 所得税 营业税及附加 管理费用 投资运营成本：370元/平米（按投资总额的10%估算） 财务费用 2900元/平米（按土地拍卖起价核算，竞拍总额为5980万元） 楼面基准价 800（按多层普算） 800（按多层普算） 建安费用 6000（该地段同类产品现最低售价） 7000（该地段住宅产品现最高售价） 住宅均价（预设） 单位成本（元/平方米） 单位成本（元/平方米） 费用项目 元兴集团即将竞拍的2006-04号（西侧地块）的竞拍空间推导 说明：2006-04号西侧地块建筑面积为4646㎡，西侧地块最高竞拍上浮空间1883元/平米。 在保证25%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有950元/平米的竞拍上浮空间（即：预测毛利润减去25%正常投资利润收益）。 在保证50%正常投资收益和2900元/平米竞拍起价的前提下，该部分地块有13235元/平米的竞拍上浮空间（即：毛利润减去50%正常投资利润收益）。 竞拍上浮空间（毛利润与正常利润差额） 按企业正常投资利润收益50%核算，商业利润为2255元/平米（按投资成本测算） 按企业正常投资利润收益25%核算，住宅利润为1210元/平米（按投资成本测算） 正常利润率估算 2160元/平米（毛利润为31%） 15490元/平米（毛利润为77.45%） 当前可得毛利润估算 不可预见费用