甘肃省庆阳市天富综合楼营销策划.docVIP

庆阳天富综合楼项目营销策划方案 2008年月日 开发方面：（1）庆阳房地产开发处于起步阶段，正从普通小区走向品质地产的萌芽时期，庆阳还没有一个真正意义上的高品质项目； （2）现有较好的项目，只是停留在借景和打造规模上，整体房地产市场开发项目缺少文化主题引领和生活方式打造； （3）今后两年内超过10万方的中、大盘项目一定会层出不穷，竞争压力很快既会空前，各个项目的市场突围和差异化竞争在所难免。 营销方面：（1）整体庆阳房地产市场的营销只是停留在产品营销的初步阶段，概念营销、体验式营销（服务营销）较为简单和粗放，难以取得差异化竞争优势，整合营销更难以实现； （2）营销手段单一，还是停留在坐销的层面，行销、单体团体直销、异地展销、圈子营销等将是更为有效的竞争手段； （3）营销专业化不强，普遍素质不高； 推广方面：（1）推广目的性不强，主题不明确，卖点挖不深、说不透成为普遍现象； （2）庆阳因为缺少主流媒体，主要以户外为主，推广渠道较为单一、效果不佳，组合式推广成为机会； 最终结论：我们的机会已经出现，差异化和引导化竞争必成破局良方！ 三、项目分析： 项目介绍：本项目总建筑面积12000余方。共有住宅100套左右及其临街底层的商铺。建筑为5单元并联小高层。 自然条件：项目地块位于庆阳市大十字城壕巷，地理位置好、商业较成熟也比较适合居住，周边生活配套设施和道路交通均比较良好，属于城市中心地带、地段具有升值潜力和空间。 产品条件：该项目定位为中档商住区，规划受地块局限设计一般，布局一般，产品自身不具备高档次的配套硬件，符合该项目的中端市场定位。如果解决好立面、公共空间、品质感官等方面的调整，从品质的细部用材，使用功能的人性化设计入手，将能为产品的价值提升和技术营销提供更多可利用的资源，着力从此方面入手，缩短与其它项目的差距。由于地块因素、本项目均为小高层建筑、从建筑成本以及销售角度出发建议最大户型不要超过120平米，以免总价过高不利于销售。 四、物业发展建议：1.建议小区实行全封闭物业管理。 2.住宅南面的主卧室应考虑全部做成落地阳光飘窗，北面的次卧室全部做成阳光飘窗。 3．景观小品在有限的范围面积内应尽量做的小巧精致。 4．根据本公司对于庆阳市场调查分析的结果考虑、本项目户型面积配比最佳方案为： 80平米—100平米占30%； 100平米—120平米占80%； 五、营销目标: 1．总销售目标：2008年10月开始正式销售蓄水，2009年元月份顺利开盘，到2009年6月（8个月）完成住宅销售量的95%以上；完成商铺90%以上可销售面积。 2．销售单价目标： 住宅：1980元起价。 商铺：6800元起价。 3. 回款目标：09年2月前销售住宅约50套，合同回款金额约1200万左右。 09年6月前销售住宅约50套，合同回款金额约1300万左右。（未包含商铺回收金） 六、营销策略： 为使得项目投资的利润最大化，本项目分两个阶段推售产品，两阶段必须按要求达到开发资金需求与价格的平衡，价格采取波段试探，前期进行试水统计分析，便于后期提升价值。 七、推盘策略： 1．住宅与商铺分开销售。 2．分两次推盘、适时加推的策略。 3．快速、密集、饥渴式推售。 4．第一次先住宅，第二次再住宅结合商铺。 5．工程在08年12月前需达到预售条件，根据市场上的反应，而制定推出的数量！ ————此推盘计划是根据工程现实条件及各期推盘量和产品搭配等综合因素下考虑的。 八、营销体系：采用整合营销体系统一主题、统一形象、统一口号，统一营销过程。 整合营销体系 九、概念营销： 1．整合营销体系之一“主题概念营销” 2．诉求点：“城市中心绝版商业住宅” 3．整合营销体系之二“产品营销” 目的：在热销期和强销期强调“产品营销”，对本项目的产品卖点深入挖掘和传播，使置业者在接受本项目的形象后，对本项目的产品能够深度认同，增强购买信心。 手段：通过电视广告、户外广告、售楼海报、DM直邮单张、夹报等形式实施。 4．整合营销体系之三“体验式营销” 目的：通过体验式公关活动，聚集城市关注目光，引发话题，传播项目营销信息，体验普通百姓的品质生活方式，以达到对项目的价值的认同。同时可以一定程度上解决没有主流媒体，信息传达不佳的问题。 5．整合营销体系之四“圈子营销” 目的：通过与准客户的互动，使其能带动到客户的生活圈子的友人，关注和认可本项目，