2010年4月上海浦江镇中心河以南三地块土地价值评估.pptVIP

2、商业产品价格预估 规模特征分析 分析：从本项目的规模、区位特征、客流量和未来可能吸引的核心客户来看，本项目只具备形成居住区级商业中心的条件，因此对项目的定位不推荐建设区域级商业中心，居住区级商业中心是比较适合的。 从消费者 的行为切 入，可将 商业业态 分为三种 具体业态分析 拦截型商业：距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素，常见的业态是日常快速消费品零售及服务等。 替代型商业：经营具有一定差异化的产品，对比各种综合因素形成的比较优势决定消费者是否选择该类业态的消费场所。 目的地型商业：以其独特性或专业性吸引消费者慕名而来。 具体业态分析 业态定位 邻里商业基本功能定位 业态定位 业态示意 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。 在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。 所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的乘积。 商业地块未来产品价格预测 定价方法说明 商业项目类比可实现价值模型 定价方法说明 修正系数 =地段资源修正系数+项目提升因素修正系数+价值实现的经济因素修正系数。 商业毛坯价： 15000元/㎡ 通过估算，本商业项目 六、地块价格评估 市场收益法 也称假设开发法、剩余法、预期开