长沙房地产市场调查.docVIP

长沙市场调查报告 国中星城/调研修正 （档案supremacy-gz-030129） INDEX 引言 3 一、 调研目的 4 二、 调研范围 4 三、 2002年长沙房地产发展概况 5 1、 土地购置、开发面积和土地开发投资高速增长 5 2、商品房批准预售面积快速增长，市场大幅扩容 5 3、商品房销售量持续走高，市场需求良好 5 4、商品房成交价格下滑，市场理性回归 6 5、经济适用房需求旺盛，建设速度逐步减缓 6 6、二手房成交量保持稳定，房改房交易较为活跃 7 7、棚改项目前景看好 7 8、房地产抵押升势强劲，金融杠杆作用显著 7 四、长沙城市发展现状 9 1、 各区域历史简介 9 2、长沙区域地块认知 10 3、长沙目前最具发展潜力的地块 11 4、长沙现有七大住宅区概况 12 五、各区楼盘调查分析 14 —雨花区 14 ——芙蓉区 24 —开福区 31 —天心区 39 六、 调查结论 53 七、 2003年房地产业发展预期 57  引言 回顾2002年，长沙市委市政府“一年一个样，三年大变样”的城市发展战略，给长沙市的房地产业带来了商机和活力房地产市场投资和消费明显高前茅。在思索中步入新的一年。长沙房地产市场笔者从2002。 一、 调研目的 本次调研的目的：通过了解2002年房地产业对长沙经济的影响、长沙市目前的楼盘开发及销售情况、市政规划对今后长沙各区房地产发展走势影响等，分析长沙房地产业的发展方向，为房地产项目的准确定位和营销策划提供依据和资料来源。 二、 调研范围 本次调查是以长沙市的行政区分区域调查。以芙蓉区火星大道以西21个楼盘, 天心区22个楼盘,雨花区新中路以北29个楼盘,开福区丽臣路以南23个楼盘, 岳麓区的10个代表楼盘为代表。针对长沙市区开盘4个月以上的105个楼盘的调查。同时对各区经济形势了解分析。  三、 2002年长沙房地产发展概况 2002年，房地产业作为国民经济的支柱产业，带动长沙经济的发展，整个房地产市场保持了自98年以来连续五年快速健康发展的局面。房地产投资稳步增长一级市场，住宅二级市场稳步推进，房地产业成为了古城长沙拉动国民经济持续增长、改善居民住房条件的一个重要砝码长沙城市化水平的不断提高以及“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”城市格局的基本形成，回望2002年长沙房地产市场发展态势，主要有以下几方面的特点：地购置、开发面积和土地开发投资高速增长-7月全省房地产开发企业共购置土地面积达234.54万平方米，比去年同期增长42%；完成面积175.46万平方米，比去年同期增长1倍；完成土地开发投资9.43亿元，比去年同期增长1.1倍。仅长沙市今年开发土地面积就达104.14万平方米。土地购置与土地开发面积的大幅增长，既为以后商品房开发的持续增长奠定了基础，也表明房地产开发商对我省未来房地产市场开发前景的看好。商品房批准预售面积快速增长，市场大幅扩容002年，全市共批准商品房预售面积394.72万，比去年同期增长58.20%，创下了商品房上市面积的历史新高，其中住宅上市量为341.26占总量的比重为86.46%，全年房地产市场扩容步伐不断加快，后市供应充足商品房销售量持续走高，市场需求良好2002年，我市共完成商品房交易21954起，成交面积251.16万㎡，成交金额52.97亿元，分别比去年同期增长46.39%、42.28%和38.66%。其中商品房期房成交10736起，成交面积122.18万㎡，成交金额29.03亿元，分别比去年同期增长66.32%、57.29%和44.77%。商品房销售量保持了强势上升的势头，市场需求比较旺盛。商品房成交价格下滑，市场理性回归从1998年开始，我市商品房价格一直处于平稳上升阶段，到2002年，首度出现下滑（经济适用房价格略有上升）。据统计，2002年，我市商品房均价为2376元/㎡，与去年2582元/㎡的均价相比下降了7.98%，其中住宅均价从2001年的2392元/㎡下降到2149元/㎡，降幅达10.16%。商品房价格下调的幅度较大。此次价格波动，是在宏观经济持续增长，居民收入水平不断增高，市场有效需求持续增长的情况下发生的。其主要原因是近几年来，我市商品房开发持续升温，新开面积、竣工面积、批准预售面积等增量指标逐年呈加速上扬，同期的商品房成交量虽然在大幅上升，但是商品房成交的增幅却低于供应量的增幅。据统计，从98年至2002年五年间，我市商品房上市量年均递增89.69%，而销售量年