2010年4月10日驻马店天龙大酒店二期项目整体定位及物业组合建议.pptVIP

项目定位 整体定位 档次定位 分物业定位 酒店 写字楼定位 商业物业定位 住宅物业定位 酒店式公寓定位 市场定位 产品定位 客户定位 规模定位 功能定位 业态定位 客户定位 酒店式公寓 市场定位 酒店式公寓 产品定位 酒店式公寓 经营方式建议 酒店式公寓 配套建议 写字楼市场定位 写字楼产品定位 写字楼客户定位 * 项目整体定位 城市客厅? 首席主场 高形象的、领先的、体验的 先进城市要素集聚 现代风格的高形象建筑集群 各类物业形象统一并形成聚合效应的 形象定位—— 名扬中原，华藏驻马店 项目档次定位 基于如下原因，对项目开发档次进行分析： 地块因子分析：地块条件支持开发高档次物业，成熟氛围 企业目标：稳定现金流、建立品牌； 目标客户锁定：中高端人群为主； 目标客户需求：浓郁城市氛围、高品质、高附加值产品及服务 产品档次确定为高端形象，高端品质和定位的城市综合体 地块资源 企业目标 规避风险 高档产品 作用1：优资源地块充分利用 作用2：提升社区高档的形象，提升高档社区的价值 作用3：展示社区的形象，社区精神领袖所在 整体定位 档次定位 分物业定位 写字楼定位 商业物业定位 住宅物业定位 酒店式公寓定位 市场定位 产品定位 客户定位 住宅物业市场定位 以综合体的高形象和丰富配套为核心卖点的高档城市住宅 面向中高端、二次置业客户的升级产品 提供市场稀缺的体验性服务产品为项目实现高溢价的关键 城市客厅?“超”主流产品 住宅物业客户定位 III II I IV III 边缘客户：在外创业、打拼的青年群体 首次置业者，但由于有一定积蓄，收入稳定，能够承受较高的单价 IV 偶得客户：外地购房客户 以投资、转移资产为主要目的，认可主城区的在驻马店的价值 I 核心客户：驻马店主城区中高端客户 职业特征：大型企事业单位管理层、私营企业主、高级公务员等 年龄特征：38-55岁之间 置业目的：改善居住 II 重要客户：驻马店下属县域及周边市区域的中高端客户 其职业、年龄特征与地缘客户相似 置业目的：改善居住和投资兼顾 住宅产品目标客户置业驱动因素分析及其与项目价值点的切合 项目目标客户定位于以改善型需求为主的地缘型中高端收入群体： 年龄35-45岁之间； 职业为驻马店当地企事业单位管理层、私营企业主及高级公务员等； 一般受教育程度较高。 目标客户群体 项目价值点 产品 资源 景观 氛围 驱动因素 自然景观最易打动，对园林景观有相当的欣赏能力，能够感知到好的园林景观价值点。 追求舒适的居住环境，关注产品细节，对可以标定身份的建筑物有要求。 占有城市资源的欲望，要求完善便利的配套资源。 高尚的，能够彰显身份社区环境，追求一流的生活质量及物业服务。 地块平整方正，可以营造出集中的中央园林景观。 舒适型产品设计，超值产品亮点，气势非凡的建筑物体量。 绝佳的黄金地段，先进城市要素集合，综合体提供绝无仅有的五星级服务。未来无限升值潜力。 高档居住区域，尊贵业主生活体验。 住宅物业产品定位 本项目的户型配比建议： 紧凑两居 舒适两居 舒适三居 豪华三居 户型面积 80-90 100-110 130-140 170-180 套数配比 20% 25% 40% 15% 产品定位的出发点 本项目的目标客户：本项目的目标客户主要为二次置业者，因此对户型尺度的需求较大，偏爱舒适的户型； 区域内的主流户型：驻马店区域内的住宅产品供应两极化趋势明显，主流户型就是80-100平米的两居和120-140平米的三居。 项目定位 整体定位 档次定位 分物业定位 酒店 写字楼定位 商业物业定位 住宅物业定位 酒店式公寓定位 规模定位 功能定位 业态定位 客户定位 大体量商业会带来高风险，但适量配套商业将成为项目发力重点和核心竞争力的体现点 不能因为商业价值的诱惑而给项目操作带来更大难度； 也不能因为风险而过度挤压商业量，造成项目硬伤所带来的对项目整体价值的贬损； 在这里，我们需要权衡商业带来的风险和对项目价值提升（必要的投入）之间的取舍； 项目商业出发点——应更多的考虑本项目在区域商业价值氛围及客户的多物业类型组合效应，提升综合竞争力，并对项目形象的展示作用。 1 2 3 4 商业不仅仅是考虑满足社区配套功能，或考虑商业的高价值实现作用 综合两个维度考虑，以社区服务型商业作为项目的商业基础定位 地块价值与商业适配度 企业目标 限制条件 商业价值实现度 本项目商业定位 目前区域商业氛围成熟度较高，市场认可度高 ； 区域周边的居住层次以及长久积累的餐饮休闲娱乐定位，使得未来的商业价值更加凸显； 目前商业供应量小，未来需求量大。 不能以区域性商业中心定位，以满足社区内部需求的社区级商业定位 要素 市级中心商业区 区域性商业区 居住区级社区级商业 邻里型商业 规