房地产项目及项目定位.ppt

房地产开发与经营（第二版） 吕萍 等编著 土地储备和一级开发项目的类别及含义： 1.按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同，土地储备和一级开发项目可以分为地方土地储备和一级开发项目、央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。 2.按照土地储备和一级开发实施的主体不同，土地储备和一级开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。 3.按照原土地使用方的意愿不同，土地储备和一级开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。 1.地方土地储备和一级开发项目概述 地方地：是指处于当地行政管辖地域范围内，且当地政府或集体组织为该土地所有者代表的土地。 地方的土地储备和一级开发都是由当地政府负责组织和实施，并制定相应的规范制度加以约束。 在土地储备和以及开发的具体实施方面，一般是土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金并组织实施。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金并组织实施。 2.地方土地储备和一级开发项目的一般程序 1.编制一套符合当地发展的土地利用总体规划。 2.制定土地供应计划、土地开发计划和土地利用计划。 3.原土地所有者或使用者征得土地主管部门的同意以后，向市国土局提出申请。 4.市国土局受理申请并进行土地预审。 5.由市国土局会同相关部门确定土地一级开发主体。 6.一级开发企业拿到授权批复后就要办理各委办局的具体事项。 7.最后发改委办理备案或立项审核批复。 8.手续办完之后，由土地一级开发企业具体再组织进行评估、拆迁及市政专业公司招标等。 9.土地储备开发完成后，向市国土局提出要求，由市国土局、市财政局、市发改委扥各部门共同审核土地开发成本。 10.如果验收合格，就要支付相应的费用。 3.地方土地储备和一级开发项目的管理机构 一般情况下，地方土地储备和一级开发行为往往涉及当地国土部门、建设部门、规划部门、发展和改革部门、财政部门、交通部门、环境保护部门、消防部门、审计部门等。 1.写字楼房地产开发项目 写字楼：是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。 分类：按功能划分：单纯型写字楼、商住型、综合型。 按现代化程度划分：非智能型和智能型 按国际惯例划分：甲级、乙级、丙级。 2. 酒店式公寓类住宅开发项目 它区别于单纯酒店单间的公寓，提供“酒店式的服务，公寓式的管理，集住宅、酒店，会所多功能于一体，市场定位很高。具有自用和投资量大功效。 分类：按建筑物的使用功能来划分：纯公寓型、综合用途型、酒店型。 3.旅游房地产开发项目 又称旅游酒店房地产，是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。开发项目全部或部分实现了旅游功能。 一般而言，旅游房地产包括一下几种形式： 时权酒店： 产权酒店： 养老型酒店： 高尔夫、登山、滑雪运动度假村： 时值度假型酒店： 4. 商业用房项目 商业用房是指各类商场、临街房、门面房、餐馆、宾馆等从事商业和为居民生活服务所使用的房屋，业主可以从运营中获得长期的投资回报。 1.工业园区开发模式 是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要开发模式。 主要特点表现在此类工业地产开发都是在政府主导下进行的，通过创造相关产业政策支持，税收优惠条件等营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，通过招商引资等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 2. 主体企业引导模式 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展并获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力和号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。 3.工业地产商模式 是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业项目用地后，进行用地范围内道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等各类用房的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。 4.综合运作模式 是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混和运用的工业地产开发模式。 （一）房地产项目定位的含义 是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户