住宅价格表的制定.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 梯形模式的应用 价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。 低楼层无景观，价格不能高 高层层无景观，视野差，价格不能高 中层单位承担主要的价格压力 倒梯形模式的应用 价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格； 适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。 低层看园林 可拉高其价格 中层景观一般，视野较窄，价格不能高 高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理） 椭圆模式的应用 价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。 低层看小面积园林，起价可适中 中低层无景观视野差，价格不宜高 中高层视野好 价格开始攀升 高层视野好，但无景观，价格不宜太高 沙漏模式的应用 价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。 低层看小面积园林，起价可适中 中低层看园林 价格可拔高些 中高层景观较差，视野一般 应压低其价格 高层视野采光较好，价格可适度拉高 特殊系数 考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层； 风水：带3、4、6、7、8、9的楼层； 奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异； 其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。 增值系数（折算率） 考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径 凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性； 阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性； 露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性； 入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性； 隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性； 夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。 增值系数=∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积） 单价折 [住宅楼面地价×R+单位建安成本×（1+40）] ×（1+利润率） 折算率= = 单价 [住宅楼面地价+单位建安成本×（1+40）] ×（1+利润率） 住宅楼面地价×R+单位建安成本×（1+40） = 住宅楼面地价+单位建安成本×（1+40） 参数释义：R——开发商对赠送的面积可收回的地价的比例，取值范围为0~1。 单位建安成本——取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100） R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期） =（0.96×15%+0.98×85%) ×(0.99×10%+1-10%) ×(0.97×40%+1-40%) =0.977×0.999×0.988 ≈0.9643 =0.964(取整到小数点后3位) 综合折扣 付款方式及优惠(实例)： 一次性付款：96折(R一次性），假设占15%（P一次性） 银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭） 关系户：额外99折（R关系），假设占10%（P关系） 销售前期：额外97折（R前期），假定销售率为40%（P前期） 注：销售中后期促销优惠也应考虑进去 内 容 导 航 步 骤 水平系数 垂直系数 增值系数 特殊系数 综合系数 折后单价表 折后价格表 折前价格表 折后单价分析 折后总价分析 价格统计表 销售统计表 折后单价=均价×综合系数 折后总价=折后单价×建筑面积 折前总价=折后总价÷综合折扣系数 内 容 导 航 面积: 各单位的建筑面积、套内建筑面积 各栋建筑面积、套内建筑面积 总建筑面积、总套内建筑面积 方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. 价格: 检查单元格引用是否正确（特别是奇偶层面积）; 用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; 乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。 准确性审核 价格审核 将标准层综合系数标于平面图上 价格审核 合理性?综合系数 100 97 82 83 93 91 95 76 84 价格审核 合理性?单价 各单元排序是否合理？ 同一单元不同楼层价差是否合理？ 是