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二手房交易过5关 做到4清楚安心购房 发布时间：2008-10-28 一、买二手房交易指导篇章 定价关 二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以 找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。 建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的 房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场 价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。 合同关 近年来，昆山二手房网交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签 订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。 建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合 同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要 结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。 过户关 办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法 规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序， 往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。 建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办 事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费 者的首选。 付款关 付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房 者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产 权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。 建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给 中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后， 中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。 交验关 物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主 也不再对房子负有责任了。 建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容 主要包括：物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水 电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。 二、买二手房程序篇章： 买卖二手房要去哪些机构呢？ 一般地，买卖二手房需要经过以下几种机构： （1）中介代理机构。由于二手房交易手续繁多，对于不太了解交易流程、交易法规的购房 者，可以委托中介代理公司为其提供相关服务。但有以下几点需要注意：代理机构是否合法，是 否正规？代理机构提供的服务有哪几项，收费如何？是否可以帮助申请二手房按揭贷款？买卖过 程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失等。 （2）律师事务所。与房地产一级市场相比较，二手房市场情形复杂，风险较大。聘请律师 可以保证你的权益不受到侵害。例如帮助起草合同、谈判、修订合同；帮助买家审核卖家的产权 状况，是否存在欠缴房价款、物业管理费等情况；代理买卖双方对价格评估申请异议复核程序； 帮助卖家审核买家资信状况等。 （3）评估事务所。二手房买卖双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管 理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评 估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事 务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。此外，进行房地产保险、申请抵押贷款、遇到征 地和房屋拆迁以及发生房地产纠纷时都需要进行房地产估价。 （4）公证机构。公证具有预防纠纷、防范风险的功能。二手房买卖涉及的公证包括：房产 买卖合同及补充协议的公证；卖方资信审查；住房贷款申请人资信材料审查；借款人与银行签订 《借款合同》、《抵押合同》等公证、贷款抵押人签署的授权委托书公证等。 （5）保险机构。办理个人住房保险，能使个人在遭受自然灾害或意外事故的损失后得到经 济补偿。买房人如果向银行申请二手房抵押贷款，银行将要求申请人为抵押的住房投保，投保期 限与抵押期限一致。即