房地产估价理论与方法真题1995年.docVIP

之三《房地产估价理论与方法》 一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1．楼面地价=土地单价÷( )。 A．建筑层数 B．建筑覆盖率 C．绿地率 D．建筑容积率 2．某一房地产价格水平的高低，主要取决于( )供求状况。 A．本地区房地产的 B．全国房地产的 C．本地区本类房地产的 D．本类房地产的 3．完好房的成新度一般为( )。 A．十成新 B．九到十成新 C．八到十成新 D．七到十成新 4．其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．不可比 5．用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。 A．环境因素 B．质量因素 C．区域因素 D．新旧程度 6．对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用( )。 A．一般物价指数 B．建筑材料价格指数 C．房地产价格指数 D．定额调整系数 7．用成本法估价时，房屋现值=( ) A．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 C．房屋重置价格×成新度 D．房屋重置价格-年折旧额 8．用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+( )+正常利税。 A．拆迁费用 B．建造建筑物费用 C．公共设施建设费用 D．市政设施建设费用 9．土地价格=[房地净收益-( )]÷土地还原利率。 A．土地净收益 B．建筑物价格×建筑物还原利率 C．建筑物总收益 D．房地费用 10．从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应( )。 A．越高 B．越低 C．不变 D．越可靠 11．某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为( )元。 A．54000 B．32010 C．48000 D．60000 12．收益法公式成立的条件是( )。 A．a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零 B．a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零 C．a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零 D．a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零 13．某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。 A．50 B．70 C．30 D．40 14．某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米，1992年到1995年平均上涨10%，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米。 A．1611 B．1331 C．1464 D．1400 15．同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。 A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 二、多项选择题(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。) 1．估价上真实、客观、合理的价格是指( )。 A．交易双方均接受的价格 B．对交易双方来说经济上合理的价格 C．正常交易情况下形成的价格 D．政府规定或希望的价格 2．运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求( )。 A．与估价对象具有类似性 B．交易日期与估价时点接近 C．交易双方有经济关系 D．成交价格是单价 3．房屋估价时，确定其面积的依据有( )。 A．房屋所有权证所载面积 B．房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时) C．建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格，尚未办理房屋所有权证时) D．房屋买卖合同所载面积 4．运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有( )。 A．估价人员所确认的房屋成新度的准确性 B．会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完