房地产估价理论与方法真题1998年.docVIP

之三 《房地产估价理论与方法》 一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1．某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。 A．市场不景气 B．该别墅区的环境条件变差 C．该别墅区的单位开发成本降低 D．开发商获得满意的利润即可 2．购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9%，若该类房地产的资本化率为10.8%，则自有资本要求的年收益率为( )%。 A．15.0 B．15.7 C．12.6 D．11.6 3．选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。 A．同一地 B．同一城市 C．同一供求范围内的类似地 D．A或C 4．某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。 A．N=t+n B．Nt+n C．Nt+n D．A、B、C都可能 5．房地产价格实质上是房地产( )的价格。 A．开发成本 B．权益 C．物质实体 D．B和C 6．甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比( )。 A．甲的等于乙的 B．甲的高于乙的 C．甲的低于乙的 D．难以判断 7．用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。 A．收回 B．摊销 C．减损 D．补偿 8．某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50%，土地单价为2500元/m2，则其楼面地价为( )元/m2。 A．500 B．2500 C．1000 D．1250 9．房地产开发成本的增加( )房地产的价格。 A．必定提高 B．必定降低 C．不一定提高 D．不一定降低 10．路线价法估价的第二个步骤应为( )。 A．设定标准深度 B．求取路线价 C．编制深度百分率表 D．划分路线价区段 11．房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。 A．四类 B．五类 C．六类 D．七类 12．新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。 A．征地费 B．拆迁安置补偿费 C．地价款 D．零 13．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为( )元/m2。 A．2390 B．2410 C．2430 D．2450 14．某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )%。 A．76 B．80 C．1 D．84 15．甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．B或C 16．某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820万元、850万元和900万元，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。 A．850 B．845 C．869 D．857 17．假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。 A．市场比较法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法 18．一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为( )万元。 A．800 B．1000 C．900 D．1800 19．采用( )求取的年折旧额每年递减。 A．成新折扣法 B．偿债基金折旧法 C．年数合计法 D．直线折旧