房地产估价理论与方法真题1996年.docVIP

之三《房地产估价理论与方法》 一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1．房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。 A．上升 B．下降 C．不变 D．升降难定 2．残余法是依据( )价格。 A．土地收益求取土地 B．建筑物收益求取建筑物 C．房地收益求取房地 D．房地收益单独求取土地或建筑物 3．用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取( )成本作为评估依据。 A．该宗房地产的实际 B．类似房地产的客观 C．类似房地产的最高 D．类似房地产的最低 4．对同一宗房地产而言，( )。 A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧 B．建筑物价格=房地价格-土地价格 C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧 D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧 5．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。 A．50万元 B．55万元 C．60万元 D．60万元以上 6．理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。 A．市场租金 B．商品租金 C．理论租金 D．成本租金 7．用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+( )+正常利税。 A．拆迁安置补偿费 B．基础设施建设费 C．公共配套设施费 D．开发土地所需费用 8．( )限制了估价报告书的用途。 A．估价方法 B．估价目的 C．估价原则 D．估价日期 9．在路线价法中，( )只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。 A．一面临街矩形地 B．一面临街三角形地 C．一面临街梯形地 D．一面临街不规则形地 10．在评估期房价格时，( )。 A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态 B．估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态 D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态 11．一般损坏房的成新度为( )。 A．4～6成 B．5～7成 C．4～5成 D．5～6成 12．一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。 A．买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 B．买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 C．买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 D．买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 13．某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/m2，则其土地单价为( )元/m2。 A．500 B．200 C．250 D．100 14．某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为( )万元。 A．100 B．70 C．60 D．40 15．某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为( )%。 A．40 B．60 C．50 D．67 16．某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。 A．323 B．275 C．273 D．258 17．某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为( )万元。 A．417 B．500 C．460 D．450 18．某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为( )%。 A．10.6 B．11.4