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星河家园价值体系分析 项目扫描－基础参数 一、规划建设净用地面积：26546.8 M2 二、总建筑面积:65670 M2 1.地上建筑面积 61000 M2 其中 住宅建筑面积 58300 M2 商业建筑面积 2460 M2 物业用房面积 240 M2 2.架空车库面积 4670 M2 三、容积率 2.3 四、建筑密度 30% 五、建筑基地面积 7964 M2 六、绿地率 35% 七、总绿地面积 9291 M2 其中 水域面积 6971 M2 八、机动车位 285个 九、道路广场用地 4785M 项目扫描－概况 本项目位于乐山中心城区城乡结合部的通江镇，紧邻国道305线； 毗邻竹公溪河及其绿化景观带； 由高层住宅、多层住宅和商业区三种建筑形式构成； 两种特色鲜明的景观规划：拥有大量水域的中心景观区和围绕高层的庭院景观区。 项目扫描－产品特征 户型配比 总户数 570户 其 中 40-60M2 52户 80-90M2 256户 100-120M2及跃层 222户 160M2 20户 建筑线条简洁、现代、色彩明亮、鲜艳 顶层绿化＋观景阳台设计＋架空车库 市场认知－城市规划研究 乐山中心城区的发展方向受地理条件的影响主要为北拓（新城区）与西进（成乐高速工业基础）。 本案所在通江属规划中现代城乡结合区域，为新城发展的重要区域。 在中心城区的居住用地规划中，通江将会发展成为是除嘉州古城外居住人口密度最大的片区。综合配套和人居成熟度的上升空间比较大。 市场认知－规划研究结论 本案所处地块老城外扩的新城市区，公共设施完善，符合政策规划中居住发展方向。 本案的商业部分具有规划发展的潜力，公共设施及居住人口密度对商业前景的支持看好。 本案的住宅部分虽无江景及广场等先天自然景观，但现代简约的建筑风格与现代城市景观区的规划方向吻合。 市场认知－需求市场调查 乐山中心城区的住宅消费市场主要分为两大部分： 一是城区普通工薪阶层，他们置业目标主要集中于老城区的商品房，单价多在2000元之内； 二是城区中高收入阶层及周边区县的富裕阶层，他们置业目标主要锁定于2000元以上的中高品质楼盘。 乐山中心城区的住宅消费需求主要集中在三居室，这与目标客群的家庭结构及一步到位的置业想法有关。 与收入状况成反比的是，多数客群偏爱多层板楼，高层电梯公寓受冷落的原因在于公摊、物业费及电梯使用维修成本等。 市场认知－需求分析结论 市场认知－主要竞争对手 翰林印象 所在区县：乐山市中区 现场位置：乐山通江区白燕路北段（乐山新一中旁） 物业类型：普通商品房　　 建筑结构：现浇楼盖混合 参考价格：1900 元/㎡ 发 展 商：乐山印象房地产开发有限公司 “翰林印象”位于乐山市通江区白燕路北段，紧邻百年名校——乐山新一中，依托国家重点中学的浓厚学风，倾力打造乐山首席人文居家社区，与国学大师郭沫若母校为邻，成就业主书香世家之梦想。 项目占地面积63.57亩，总建筑面积约10万平方米。 市场认知－主要竞争对手 翰林印象 价值体系－性价比控制策略 价值体系－地段价值引导 以俯瞰的姿态宏观了解城市的发展，微观洞察地块的价值： 与市府机构新址相邻，政府公共机构完善； 文化教育：紧邻乐山大学梦工厂乐山一中； 升值潜力：新城区与老城区接轨的要塞，城市规划发展的重心； 升值前景：规划中最繁华的新板块，商业氛围带动升值速度。 价值体系－产品价值提炼 价值体系－产品价值提炼 价值体系－产品价值提炼 价值体系－产品价值提炼 价值体系－产品价值提炼 价值体系－品牌价值提升 价值体系－品牌价值提升 价值体系－消费者UHT * * 项目扫描 市场认知 价值体系 项目扫描 市场认知 价值体系 项目扫描 市场认知 价值体系 越是高端消费群越注重项目品质，本案的目标客群定位在市区中高收入阶层（政府公务员、教师及私营企业主）以及周边区县的富裕阶层，以二次置业者为主，置业目的集中于改善居住条件、提高居住舒适度。 收入增长 工薪 中高 富裕 价格 地段 户型 配套 价格 价格 地段 地段 品质 户型 配套 开工时间：2006年5月 开盘时间：2006年6月30日 交房时间：2007年 目前进度：全面封顶，外墙装饰施工接近尾声， 准现房呈现装修情况：毛坯房屋属性： 准现房占地面积：63.57亩 总建筑面积：约10万平方米 住宅面积：83278㎡ 住宅套数：652套 （已售0套，剩余652套） 非住宅面积：9132㎡ 非住宅套数：套 （已售0套，剩余套） 绿 化 率：39% 付款方式：一次性