南京国信阅景龙华项目价格策略报告.pptVIP

国信·阅景龙华项目价格策略报告 市场分析 价格制定 推盘计划 促销策略 市场分析 中低价房源成为市场去化主体，低价入市的楼盘受到追捧。 全市住宅销售价格涨幅明显回落。 购房者更加理性，自住需求成为主流，买方市场确立。 商品住宅供应结构有明显调整，80-120平米左右的户型开发比例加大，且成为交易主流。 产品以中低端物业为主，销售均价集中在2400-2600元/平米，且普遍采用低价倾销的销售策略。 项目大都以多层公寓为主，其产品同质化现象比较严重，价格没有区间层次。 大盘时代的到来，竞争日益加剧，供应趋于饱和，新政后很多项目纷纷开始降价。 总价承受力： 目前江北市场购房者大都愿意承受的一般在20－40万元/套。总价在40－60万元/套的住房也有少量的消费者有意向购买但销售难度较大。因此，总价控制在30万元/套，首付控制在10万元以下的房源去化相对乐观。 单价承受力： 目前江北市场对单价的敏感度较高。购房者能够承受的单价水平多在2800元／㎡以下，其中1900－2500元／㎡的单价接受者最多，也有一定数量的购房者能够承受2800－3000元／㎡的单价，单价超过3000元／㎡，还没经过市场的考验。 随着国家房产新政的不断出台，南京整体房地产市场处于买方市场的格局已更加明显，且在未来几年不会变化。 江北市场大盘不断涌现，市场放量大增，项目竞争压力明显增大。 江北项目同质化现象比较严重，产品缺乏个性和层次。 江北市场存量供过于求，空置率较高。 江北楼盘大致可分为四大板块： 桥北板块、 浦珠路沿线板块、 珠江镇板块、 六合、大厂板块。 价格制定 市场导向原则 加快销售速度，加速资金回笼原则 弹性灵活原则 价值相符原则 购买力适应原则 有利竞争原则 市场比较法 经过对浦口竞争楼盘进行整理和分析，最终选用了9个楼盘最为本项目的参考对象。 根据价格的影响因素，由7组专业人员针对参考项目分别进行比较打分，同时结合参考项目的销售情况对本项目进行修正 市场售价： X=X1(1+Σ1)f1 + X2(1+Σ2)f2 + …… + X9(1+Σ9)f9/f1+f2+…+f9 项目的市场平均售价为：2830元/平米 项目总建筑面积约： 15万平方米， 一期建筑面积： 4.9万平方米； 项目一期成本（不含税费）： 2300元/ m2（其中土地成本按10万/亩计算）； 营业税： 5.5%； （销售收入） 土地增值税： 1%； （销售收入） 所得税： 33%； （毛利） 开发净利润率： 10%-15% （销售收入） （按目前南京房地产市场一般规律假定） 项目平均售价为2873元/ m2—3237元/ m2 通过两种方法比较，认为项目全盘售价应考虑企业的利润增长需求，故建议： 项目均价为3100元/ m2， 而采用市场比较法对一期开盘价格有一定的指导意义。适当调整后建议： 一期开盘销售均价为：2830元/ m2； 一期整体均价为2870元/ m2。 由于本项目在江北市场初次亮相，且结合近期江北整体房地产市场形势，宜采用低开高走策略。科学、合理地建立房屋品质和价格变动体系，从控制价格来适应市场供给，随着物业进度的加快逐步提高市场售价。 预期的价格走势为： 2830元/ m2入市—→3100元/ m2持续—→3450元/ m2尾盘（静态） 推盘计划 为了保证项目销售工作的顺利且能随市场的变化及时调整，一期02、04、06、08幢共计388套房源考虑分批次推出。 结合项目产品自身的资源状况，及案场客户的需求反馈情况，开盘建议采用分价格段、两头挑差的推盘手段： 02幢所有单元六楼以下（58套）； 04幢3、4、5单元六楼以上（30套）； 06幢1、2单元（42套） 共计130套（占33%），剩余房源可以根据具体的销售情况和市场状况分波次推出。同时销售价格也随推出波次、项目实景完成情况、销售比例（完成开盘量的50％）及市场情况进行调整。 根据每套房屋的不同位置、景观环境、房型、朝向综合制定相应的价格表 最有利因素组合制定最高价 最不利因素组合制定最低价 对中心景观环境好的拉大价差（50－100元左右） 层次价格采用分段式设定 东、西朝向价格保持一定差距（100元左右） 在后期的销售中将根据市场