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操作流程 第一步。信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。 第二步，信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。 第三步，信托投资公司获得房地产公司的股权，但该等股权的性质类似于优先股，即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。 第四步，信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理，同时，与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保回购协议的履行，双方可能需要有一些担保条件 。 第五步，房地产公司运营开发项目，获得现金流。 第六步，关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金，回购股权，信托融资过程结束。 信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。 案例之二 ---自备金信托投资 大连国投“世纪新城”股权投资信托计划 大连国投“世纪新城”项目预计总投资10亿元，项目前期已经投入2亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。 但l21号文间要求，开发商的自备进不得低于30%的项目总投资，开发商大连美华房地产开发有限公司，自身l．5亿元的注册资本，不能满足30％的最低限，这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻，大连国投通过股权信托的方式筹集两亿五千万元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到4亿元 信托计划—房地产销售和融资的结合 策划创意单位：香港太平洋集团 执行实施单位:昆明市国投公司 案名 “水晶新城社区优先购买权信托计划” 创业思路： 将房地产销售与融资结合起来，一个月 融资3个亿 。 1．操作模式 由昆国投按照水晶新城社区的合伙人价格 (每建筑平方米3000元起)向社会发行水晶新城社区优先购买权信托计划，发行对象全部为个人，每人限购l份，机构不得购买。购买人根据水晶社区具体楼号房号购买该信托产品后(其价格相当于该套房屋的总价30-50%， 即拥有该套房产的优先购买权和转让权，在社区取得销售许可证后1个月内，购买者可以用该优先购买权信托购买本套房产，也可将水晶合伙人信托转让他人。苹果社区“合伙人价格”仅为水晶社区优先购买权信托购买者享有。 社区优先购买权信托购买者可以随时退出，一旦购买者向信托发行人昆国投提出退出水晶社区优先购买权信托，昆国投即无条件接受由水晶集团回购该笔信托，退还购买者的本金和该本金在此期间的所有银行利息。信托资金全部由银行监存，不交水晶集团使用，同时在实际操作时，按揭银行将提前介入。 按照银行按揭贷款的审贷条件与信托公司共同完成对借款人还款能力的审核，降低信托资金的风险。 这在信托产品的风险控制设计上采取了商业银行的惯常做法并引入了信托的灵活性。 北外滩上海泓邦国际大厦项目资金信托计划。 上海国际信托投资有限公司近日推出北外滩上海泓邦国际大厦项目资金信托计划。该信托计划的发行，是信托融资解决方案介入烂尾楼处理的首次尝试。 基本操作步骤 第一，寻找一些对此方案有兴趣的中小型房地产企业，然后，以信托的方式，从这些房地产企业中募集一部分资金。 第二，这些企业可以根据其委托信托公司管理的资金数量(购买信托产品的数量)，获得一定量的短期资金融通额度。但实际融得的资金数量取决于其项目的素质。 第三，信托公司成立一个专业的评估小组，评价企业需要融资的项目。 第四，向房地产企业提供开发资金或其他短期融资。 第五，在房地产企业无法按期偿还其所借资金时，则可强制拍卖或强制转让其所持有的信托产品。同时，还可保留对于担保财产的追索权。这样，在安全性方面解决了信托过程中的资金安全问题。 4．优点分析 这个方案的优点在于，以短期资金融通或其他资金提供方式解决了信托产品的流动问题。同时，采取同业资金募集方式，解决了资金来源问题。相对于以优先股方式(或相当于优先股方式)向房地产开发企业融资的方式而言，这种方式有着更多的灵活性(例如，可以针对项目进行融资)，而且，充分利用了信托的资金募集功能。 第五章-房地产REITS投资信托 根据资金投向的不同，REITS(房地产信托)可分为三类： 权益型(Equity REITS)定义 权益型RElTS直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。 抵押型（Mortgage REITS)