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【商业地产】如何清醒地认识规划 做好一个规划，显然不是一件容易的事情。在目前国内开发的商业地产中，有一些发展商对规划的认识仍不够清晰。规划往往是对开发商能力的最大考验之一，因为一个成功的商业地产项目不仅需要开发商很强的战略思维，而且需要非常理性的发展思考。说得更确切一些，规划其实是一种对项目发展预期宏观层面的决策和判断。 ----?世界上没有哪一套规划方案是能医百病的灵丹妙药 世界上没有哪一套规划方案是能医百病的灵丹妙药，任何先进的规划都是根据项目所在的城市状况、地理位置和商业状况而做出的一种因地制宜、适应当地实际情况的规划方案。广州天河城广场能一举成功，与其规划上的先进性密切相关。而国外的众多成功的购物中心，也充分说明了这一点。天河城自20世纪90年代后期进入良性运营，直至今日，它在规划方面的许多成功之处仍成为今日国内购物中心学习和研究的样板。天河城的成功之处有：一、有远见的开发决策。天河城的成功，不仅在于它让“Shopping MALL”的商业模式在中国一级城市取得首次成功，而且造就出一个天河中心商圈。在六运会以前，天河城所在的区域还是一片农田，因为六运会的举办，政府在此建设了天河体育中心和六运小区等一系列工程，随后进入90年代，天河开始大规模地开发建设，建有一些小区并形成了比较集中的中央商务区，但是商业氛围还远远不够成熟。天河城的开发商在研究了相关风险因素之后，肯定了这个区域的巨大的商业价值，于是以全新理念的“Shopping MALL”购物理念导入天河城广场，以全新购物方式使其成为广州最有价值的商业区域之一。而且随着周边商业项目的陆续开发建成，这一区域将成为广州的商业中心；二、良好的建筑格局规划。在商场内，基本上没有商业死角，个个门面都保持比较理想的人气，商城内购物的导向体系十分健全，消费者购物非常方便，在商场内即使逛很远的路，也不会迷失方向。而这正是良好的建筑格局规划比较具体的体现；三、良好的商业组合。在天河城广场内，吉之岛位于负一层，直通地铁，首层、二层为名店区，三、四、五层为天河城百货区及名店、通讯、家私区等，六、七层为美食及游戏区。这样的商区组合使各个商业业态的价值得到比较理想的体现，各个功能之间各得其所，互相促进而且都保持比较理想的人流。十年之后，天河城广场依旧人流如鲫。而现阶段中国开发的购物中心，仍有很多地方要向天河城学习，这正是成功的规划和正确决策所致。 ---商业地产规划的尺度就是人的尺度 任何购物中心都希望拥有一流的规划，但规划也意味着代价，先进的规划更意味着巨大的代价。很多商业地产开发商在面对这个问题时，常常反复权衡，从经济效益和长远规划等方面进行对比和论证。事实上，规划也正是对魄力、胸怀与智慧的考验。一个例子，如商业地产项目临街面东面为一条主街道，为使项目东面形成一个有利于商业旺场的人行通道，需要项目东线整体后退10米，以使其成为一条街道。这样做本身无可厚非，但仔细研究一下就可以发现，这种退让就意味着项目损失了大块的土地，这样的退让意味着巨大的经济损失。面对这样的情况，有一些购物中心的开发商就想：其实那条街道退不退让也没有多大的关系，这样吧，我们也不退10米了，我们退5米吧。理想的规划方案在利益的现实面前，往往显得无比脆弱，而“吃不到的葡萄是酸的”这种思想，在购物中心的规划论证中并不少见。事实上，无视长远利益和现代商业科学，而以短期利益和回报最大化的思想来衡量购物中心的规划方案，是永远也不可能获得最优的购物中心规划方案的。在一个购物中心的规划建设中，我们深刻地体会到：一个商人的心胸有多大、思想有多远，那么购物中心的规模就能有多大，可持续经营就能走多远。无视商业的客观规律，这种规划方案将为购物中心日后的经营埋下失败的种子。导致购物中心运营失败的诱因，一定会在日后经营过程中的某一个阶段站出来，他会出奇不意地宣布：这个购物中心在规划上存在重大缺陷，但我们无计可施……规划对购物中心的重要性，在此我们无须重复。当我们谈到这里的时候，或许会有人问我们：在购物中心的规划当中，什么才是真正科学的标准呀？我们认为：购物中心的规划没有固定的标准，唯有人的尺度才是最根本的规划尺度。 以街道宽度标准为例，在美国，购物中心街道的宽度以9至15米为宜，在英国，购物中心街道的宽度以7.5米至10.5米为宜,而在中国，购物中心的街道宽度却以6至10米为宜。只是一条街道的标准，在不同的国家、不同的地区，就有不同的标准，可见购物中心的规划并没有一成不变的标准，而是在任何地方都要因应区域经济的状况和消费者的需要，而进行相应的规划方案的设计。所以，购物中心并没有一成不变的标准，而只有人的尺度才是最根本的规划尺度。购物中心的规划尺度必须充分尊重人的感受，满足人的需要，在中国的购物中心规划设计中，我们就必须要