郡原美村下半年营销计划.pptVIP

宏观市场小结 竞品分析小结 2011年推售产品户型分析(洋房) 户型优势： 明厨明卫 带入户花园 大面积露台赠送 大面宽横厅设计 双主卧设计 户型劣势 户型不够周正，边角多 厨房靠里，不方便进出 非独立门进出，易受他户干扰 大型主题活动：百万宝贝酷贝拉儿童主题活动（持续2个月） 主线一：自上而下寻找客户，由内而外扩散客户，制造影响力 说明： 为什么是自上而下？—— 一个项目如果要让市场觉得高端，就必须从客户的档次上“自上而下”进行传播 为什么是由内而外？—— 得业内者得天下，影响客户买房时的咨询者，树立良好口碑， 从行业内将影响力散播到整个市场 主线二：经营客户，通过一个客户挖掘一条渠道，利用口碑传播力 说明： 每一个客户的周边都有一群和客户本人有着相同喜好的人，抓住所有到访客户，分析其喜好，进行投其所好，建立长效关系 客户策略 1、行业内推广 执行目的：“得业内者得天下”，抓住行业内关键人，由内而外，在业内持续建立项目良好口碑和项目形象； 行业内人士：发展商、代理商、媒体、剑客、地产广告、房协等相关人士； 执行时间：11年5月份进行，每月一次； 主要策略：小众活动做传播，大型活动做口碑； 活动形式：以小众圈层专题见面会的方式，通过“经理人论道”为主线，由媒体牵头，定期邀请行业内人士举行小众活动，统领业内口碑； 配合事项：户型手册、礼品、现场销售物料； 主线一：自上而下，由内而外，制造影响力 策略执行 1、业主尊贵维护体系 执行关键：业主中的典型人物，做为重点维护对象，重视他，使其感觉到本项目的尊贵服务； 执行方式： 短信发放：购买后专门投发专属业主信息； 祝福电话：节日祝福电话； 活动参与：结合现场重要活动进行业主答谢； 入伙特别礼物赠送； 主线二：经营客户，通过一个客户挖掘一条渠道，投其所好 策略执行 执行目的：充分利用成交业主的力量，使其带领客户到访现场，使成交业主成为我们的销售人员，促进成交； 执行重点：利用活动、节日礼品派送等方式邀约业主上门 2、老带新启动，不可忽视的业主力量 主线二：经营客户，通过一个客户挖掘一条渠道，投其所好 策略执行 执行目的：有针对性的挖掘客户资源； 执行重点：目前到访客户主要以德政园、韶山南路沿线、万家丽沿线小区客户、以及项目周边为主，建议投放DM直邮，并且在其行业内的刊物中投放广告； 3、客户行业挖掘，寻找具有共同背景的客户 主线二：经营客户，通过一个客户挖掘一条渠道，投其所好 策略执行 累客方式 完成1941套（2427套80%）销售，按照50%成交率至少需要4852个筹需要共累计9702批客户（45%的到访认筹率） 累客目标及方式 累客目标 项目完成80%销售目标不仅需要推广配合还需要项目自身配套支持才能达到量价齐升的目的。 因此2011年活动线主要围绕业主答谢之给力2011+郡原美村“悦府”盛放及洋房产品推介会+“悦府”园林展示区开放三大主线扩展全年活动。 营销活动 2011年营销活动主线图 2011年下半年，项目活动主要以三个大型活动为主轴，推动营销活动开展。 郡原美村“为幸福筑家”酷贝拉大型主题活动 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 郡原美村“悦府”盛放-洋房产品推介会 沿街形象展示区开放 园林示范区展示 洋房样板间开放 华宅样板间开放 风水讲座 体育公园开放 业主电影专场 国美大团购-业主专场 砸“蛋”送礼 郡原美村感恩大回馈——业主感恩季 活动目的：以大型主题活动，联合资源单位资源，促进客户来访 时间：7月底—9月初 活动地点：营销中心 高层综合分析： 本体分析： 优势：郡原品牌、精装修、户型设计； 劣势：90㎡以下产品限购产品比例较大、项目自身配套缺乏； 竞争分析：2011年区域内高层产品市场竞争压力巨大； 核心关注点：品牌、地段、精装、户型设计 2011年规模与货值：以均价8500元/㎡计算，预计总货值：约17.3亿元 高层营销难点： 39号产品限购产品比例达83%，如何确保高速高量？ 如何衔接39号地高层与40号地高层的关系？ 40号高层产品与洋房产品如何协调？ 洋房产品分析 洋房货量分析 洋房本体分析 洋房产品 40号地 ：洋房240套，建筑面积3.93万㎡， 以均价15000元/㎡计算，预计总货值：约5.895亿元 三房两厅三卫 约196㎡ 赠送面积多，符合中国人居住习惯 洋房本体分析 交通便利，地铁、高铁、城铁交汇； 地段价值，离市区距离较近，具备第一居所条件； 产品在原基础上有所改进，户型优势明显。 核心优势：生态环境、企业品牌、别墅景观、品质、户型。 S——优势 洋房SWOT分析 为美村首次推出洋房产品，前期客户积累利用度有限； 无市场形象。 核心劣势：缺乏公交、交通不便、地段偏远、配套匮乏、周边可承受力有