广州万科金色茗苑项目营销策划方案.pptVIP

万科金色茗苑项目——营销方案 “大坦沙，梦中的香格里拉” ——荔湾区区长周亚伟 理解大坦沙 大坦沙——市中心最大的商务休闲旅游岛屿 大坦沙——打造广州中心第三江景走廊 从大荔湾看大坦沙 从“大荔湾区位”看 从“白鹅潭经济圈”看 从“光电产业”看 从“双地铁交汇”看 从“海角红楼”看 从“沙面小学”看 从大品牌看大坦沙 万科是房地产企业龙头 从四季花城、金域蓝湾、到康园、荔园，万科不断演绎居住经典，为西城居民带来更高品质的生活。广州万科在广州西部的影响力远远超出其他区域，并赢得西部客户的充分认同，累积丰富的客户资源。 “大坦沙，梦中的香格里拉” 客户眼中的大坦沙 客户深访——取样说明 为更清楚认知客户对项目的看法及他们心中的真实想法，我们邀请了不同类型的客户（样本共62个）进行深度访谈，以总结得出对客户的感性认识。 客户访谈分析——业内人士（一手） 客户语句摘录： “逸彩新世界的客户是以芳村和荔湾为主，偏年轻一点，主要以刚性需求为主……” “一些老板购买那里的用途是便宜，适合给员工居住……” “当时逸彩周边环境都一般好，很多荔湾客都不喜欢，但是整个小区园林及产品展示到位，地铁开通，打动了很多荔湾买家……” “大坦沙比逸彩要近，但我没有到现场看过，如果开始的展示是好的，相信会吸引一些买家的关注……” “大荔湾的概念宣扬之后，很多原荔湾居民，之前去买了黄岐、南海等地方的那些客户，回流购买的情况明显了……” 客户访谈分析——业内人士（二手） 客户访谈分析——西关长住居民 客户语句摘录： “大坦沙以前治安非常差，摩托车多，抢东西很多。以前晚上6点后都不敢去。桥中地区是荔湾最多民警的区域，可想而知。” “印象中大坦沙的江景比较差，周边都是城中村，很难接受。” “桥中的农民分地赚了不少钱……周边鞋场加工企业主也较有钱，。” “坦尾的印象要比桥中好，毕竟那边的人没有这么杂” “小区配套和园林要做好，那样就不用经常出去，担心周边环境和治安。” “逸彩新世界也会去考虑，距离那边比较近，西关人可能还接受点，毕竟成熟些。” “我以前很多老街坊都因为周边环境、管理水平变差，住得不舒服，被迫选到其他区住去了，不过他们现在想喝下早茶都不好找地方，都说还是住荔湾区的好； “1万就贵了点，我可能会买光大或者恒荔，但是如果与金沙洲对比，我就另可选择大坦沙，但价格……” 客户访谈分析——西关长住居民 客户语句摘录： “去过大坦沙好几次了，几年前已经拼入荔湾区，可是整体的发展还是比较慢，现在还是好像城中村，特别是桥中地区…那边就是红楼泳场比较出名，以前去过游泳 “那边感觉还是比较偏，而且外来人太多、太杂…” “大坦沙里有个楼盘，好像是叫珠岛花园，早些年有同事在那买了，环境挺不错的，价格又便宜，好像近两年又搬出来，说交通不方便，但他们都不愿离开荔湾区，大家都是西关人，在这边生活习惯了，只想找个更好点的环境，交通又方便的…” “有打算换房，但我还会在（原）荔湾区买房，住习惯了，亲友都住在附近，离开了反而不习惯…” “有地铁、可以望江的话，价格可以接受8-9千元，带上装修，120方三房大约100万搞定…” “金色茗苑……这个名字听起来有点不大吉利” 客户访谈分析——荔湾新生一代 客户语句摘录： 小时候经常到去大坦沙岛，很了解周边。岛上私人加工厂较多，如皮鞋、鞋底、纺织、化妆品，但规模很小，老板不是很有钱，工人多在周边租屋住。 珠岛花园早期业主多为拉丝厂的工人回迁，后来西关人买珠岛较多，主要是便宜。其实珠岛里也有不少有钱人，他们换房的需求还是很大的。 大坦沙与金沙洲比，会考虑在大坦沙置业。因为金沙洲距离还是远了点，将来的人口密度肯定高过大坦沙，而且大坦沙属荔湾，一桥之隔而已。 大坦沙与芳村对比，芳村近年的配套建设是快过大坦沙的，而大坦沙治安差，交通不完善，整体感觉差些。但如果以后通了地铁，多些公交车，多些配套就会好些。如果万科做好配套与交通，那我真的会考虑买。” 大坦沙江景比荔港南湾好，而且荔港太密集、名声又不好。 8000~9000元比较合适，今年那边地铁开通，应该会升值。 客户访谈分析——荔湾回流 客户语句摘录： 01年十甫路拆迁，当时钱不多，买不起西关，黄岐的楼才3、4千多元，距离西关又近，所以在黄岐买。” 近几年都很想搬回荔湾住，上年看过万科的金色康苑，但没买到。今年看看荔湾有没有便宜一点的房子，芳村都可以。 其实很多西关人都会跟我一样，只要在荔湾区里能有个交通方便、管理完善、配套齐全的地方，一定是首选住回荔湾区里的房子。 大坦沙也可以考虑，但是现在周边环境不怎么好，希望万科可以做多