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山东济南市金鲁鑫 房地产开发曹县项目融资与投资 房地产开发融资与投资 目录 一、房地产开发项目介绍 二、房地产开发商融资的基本要求与决策内容 三、房地产开发融资的主要形式 四、房地产开发投资概述 五、房地产投资风险管理 六、房地产开发的投资决策 开发曹县县城项目介绍 一、开发范围： 东片区东至　青荷　路，西至约石香炉街　，南至 新安江　路，北至闽江　路。出让面积约为111 亩（以实际测绘面积为准），出让土地性质为商住用地。 西片区东至石香炉街 ，西至黄山 路，南至新安江　路，北至 闽江　路，出让面积约为130亩，鼓楼家园除外（以实际测绘面积为准）。出让土地性质为商住用地。 二、 规划要求及有关约定 1、该项目区内应合理设置公共服务设施，按规范要求配置足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要达到现行国家规划设计规范要求和规划部门的要求。 2、西片区住宅高层、小高层占项目用地土地面积的60%左右。容积率≥2.5≤3.0，以确保安置回迁，建筑面积≥18万平方。 3、东片区商业主体占项目用地土地面积的40%左右。容积率 ≥1.5≤2.0，建筑面积≥13万平方。 山东济南市金鲁鑫房地产开发有限公司简介 ??? 公司定位及优势：?公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。?房产公司优势：公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点 1. 房产公司拥有品牌价值：在本地城市扩大基础建设、拆迁安置、、房地产销售积累的大量客户群，建立了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。? 2. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点：公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。 一、房地产开发融资 （一）房地产开发融资概念 房地产开发融资是指房地产企业在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。 （二）房地产开发融资的分类 直接融资：资金供求双方（包括政府、企业、个人）在房地产开发资金的接待、金融工具买卖过程中直接见面商定，进行票据和政权的买卖或货币借贷。 间接融资：资金供求双方不直接见面，金融仅够做中间桥梁。如：房地产抵押贷款、租赁融资等。该种融资方式灵活，资金运用更加合理，房地产开发融资的主要方式。 两种融资方式并存，互相补充。 一期项目构成比例 111亩项目投资与产出构成比例表 序号 名称数额占 总销售收入 比例　单位元/平方米地上建筑面积 一 土地取得成本 22,302 %　1593.0 二 前期费用 1,796 0%　 128.3 三 建安成本\基础设 施\配套设施 14,148 0%　 1010.6 销售费用 25,317,887 2%　1808420.5 管理费用 1,147 0%　 82.0 财务费用 6,469 0%　 462.0 应交税金 399,756,467 32%4 税后净利润 840,760,121 66%4 合计 销售收入 1,265,880,337 100%1 ? 小资料 REICO报告分析：尽管开发贷款增长率下降，但银行信贷仍是我国房地产融资的主要渠道。目前，我国房地产融资渠道单一，多元化融资格局远未形成，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展业缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。 二、房地产开发融资基本要求与决策内容 （一）房地产开发融资基本要求 即在房地产企业融资过程中，要研究分析和评价影响融资的各种因素，以达到融资的最佳综合效益。 1.确定合理的融资规模； 2.正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本； 房地产开发融资基本要求与决策内容 3.统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益； 4.按照规定建立资本金制度 5.优化房地产开发的资金结构：适度负债 房地产开发融资的决策内容 房地