中能源.凤凰新城项目定位研究报告.pptx

中能源.凤凰新城项目定位研究报告不同工作阶段的内容与成果说明2011/7/92011/8/32011/8/2020个工作日14个工作日2-3个月第一阶段（方向研究）项目方案判定及定位第二阶段（产品深化）物业发展建议第三阶段（后期顾问）产品设计顾问工作内容唐山城市与经济背景研究唐山土地市场研究区域房地产市场及客户调研唐山房地产业内人士访谈项目开发分析及策略研判规划尝试及定位专题研究项目产品设计要点研究物业配置标准研究项目开发计划与策略研究项目财务分析参与项目现场设计例会设计过程中相关市场及产品要点评估的书面建议研究成果项目本体条件与地块解析项目发展宏观背景研究竞争性市场研究项目市场专题研究规划形态研究及方案尝试项目定位及发展战略总体规划设计要点建议建筑单体设计要点建议园林景观设计要点建议配套设施设计要点建议精装修要点建议开发分期和策略建议项目经济性分析与评价项目设计任务书设计推进过程中策划内容的修订工作不同工作阶段的工作目标说明2011/7/92011/8/32011/8/2020个工作日14个工作日2-3个月第一阶段（方向研究）项目方案判定及定位第二阶段（产品深化）物业发展建议第三阶段（后期顾问）产品设计顾问工作目标理清项目的开发思路，确定项目的开发策略与定位方向实现产品定位的细化及确定产品的设计标准实现项目产品定位方向的设计落地目 录项目本体分析项目核心问题和市场方向研判唐山房地产市场研究与分析市场机会的深度挖掘与判断不同市场方向的规划方案研究项目初步市场定位建议目 录项目本体分析项目核心问题和市场方向研判唐山房地产市场研究与分析市场机会的深度挖掘与判断不同市场方向的规划方案研究项目初步市场定位建议城市宏观发展背景唐山整体经济发展平稳，城市未来发展空间较大依靠资源型产业，城市整体购买力强劲区位环境：核心板块的核心区域凤凰新城区域的地质条件、基础设施与整体城市面貌均十分良好，已成为市场广泛认可的城市中高端居住、生活板块；本案位于凤凰板块核心，在多家品牌开发商集中进入以及香格里拉酒店的拉动下，项目腹地已形成排他性的高端居住区认知；凤凰新城长宁道水电项目梧桐大道本案嘉里金域华府唐城101建设路友谊路大里路北新道传统核心区新华道边界条件：东侧现状稍弱，西南北均为高档物业环绕项目周边均为新建楼盘，南至即将开盘的万科.金域华府，西至在建未开盘的嘉里.香格里拉，北至尾盘荣泰尚都，东面为待开发的地块。北面天景美地本案东面待开发用地西面嘉里香格里拉南面万科.金域华府地块资源条件分析：商业价值商业最大价值是环绕地块南、西和北侧，呈“C”字型分布；其中价值最高的是与香格里拉酒店、唐城101及万科商街围合成“金十字”商业街区；集中商业写字天景美地底商香格里拉酒店唐城101商街万科集中商街实际规划指标分析：用地为规划道路切分，相对零散用地为规划的两条南北和东西向切分，分为三个相对独立地块；东部地块北侧为现状居住区，为V字形异型，在规划和形态中影响较大；在实际项目用地中，仅西南侧地块相对完整，能有较为完整的营造空间。实际规划指标分析：路网及配套占地大，项目实际容积率为2.8由于地块被两条市政道路划分，道路占地约1.5万平米，再加上内部需配套36班小学，占地达2.5万平米；住宅和商业占地面积只剩约16.75万平米，实际容积率达到2.8。类别占地面积容积率建筑面积道路15128　　配套设施小学25000　11500幼儿园40000.62400物业管理　　200居委会　　200文化活动中心　　600卫生服务站　　400老年活动站　　400公共厕所　　60垃圾转运站　　100配套及道路小计44128　15860住宅　　373606.2商业　　97366.56住宅及商业小计16 470972.8宗地整体21832.8唐山中高端住宅容积率情况项目类型项目名称容积率同类型项目梧桐大道2绿城南.81嘉里凤凰新城3（含酒店）中低密项目金.南号0.7项目的综合容积率属于市场高密度水平，不具备容积率和密度优势。项目成本结构分析本项目地价水平低；市场常规项目地价成本一般占到开发总成本的40%以上，本项目地价较低，仅不足总开发成本 的25%；建安成本比重高，约占到开发成本的一半。序号项目单方造价 元 占成本比例1地价款1980 24.6%2前期工程费1501.9%3基础设施费1001.2%4园林环境设施费2002.5%5建筑安装工程费3963 49.3%6配套设施费80 1.0%7不可预见费130 1.6%8企业管理费87 1.1%9财务费用476 5.9%10营销费用278 3.5%11销售契税509 6.3%12增值税预征93 1.2%项目本体分析总结核心区位核心位置，用地位置优越，具备相对优势项目用地的实际规划容积率高，同比不具竞争优势地价在开发成本中