房地产项目开发及审批流程.ppt

这里的各个程序可以相互交叉。 * 《建设工程规划验收合格证》 办理部门 所在区规划分局 申请材料（针对江北区情况） 申请报告 建设工程竣工图（建筑工程仅限建施图） 具有相应资质机构提供的建设工程竣工实测地形图（含电子文档） 具有相应资质机构提供的房屋竣工测量报告书 《建设工程规划验收合格证》 办理程序 申请与受理（5日内） 审查与决定（20日内） 公布与颁发（10日内） 收费标准 不收费 《竣工验收备案登记证》 办理部门 市建委（竣工验收15日内进行备案） 申请材料 工程竣工验收备案表 工程竣工验收报告 施工单位签署的工程质量保修书 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等 获得成果 《竣工验收备案登记证》 四.租售阶段 房地产开发项目的租售阶段涉及项目投资的回收，是非常重要的一个阶段。该阶段主要涉及商品房预售许可证的办理、房屋产权的初始登记以及房地产证的办理等方面的工作。 项目竣工验收 委托房产测绘 办理预售许可证 商品房预售与业主 签订购房合同 《商品房预售合同》 登记备案 委托建筑面积测绘 房屋权属新建登记 共有两次测绘活动 办理《房屋产权证》 分割《房屋产权证》 国有土地使用权证 房屋抵押登记 商品房预售条件 《城市商品房预售管理办法》 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 办理《商品房预售许可证》 办理部门 所在区国土与房管分局 申请材料 商品房预售登记申请表 建设工程规划许可证及其所附的建筑总平面图、规划红线图 建设工程施工许可证及建筑施工图 国有土地使用权证 开发企业的《营业执照》和资质证书 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； 《商品房预售面积测绘报告书》 商品房预售方案 办理《商品房预售许可证》 办理程序（办证大厅） 申请与受理（1日内） 办理与决定 公示 收费标准 《商品房预售合同》登记备案 预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 商品房的预售登记备案可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。 《商品房预售合同》登记备案 办理部门 所在区房地产交易所 申请材料 商品房预售合同（一式四份） 商品房买卖合同联机备案申请表（网上） 业主身份证（复印件） 商品房买卖授权委托书 不动产发票（上报联） 委托建筑面积测绘 委托部门 具有相应资质的房产测绘部门 委托结果 《房屋建筑面积测绘报告》 收费标准 遵循市场价 房屋权属新建登记 办理部门 所在区房地产交易所（国土房管局下属单位） 申请材料 《消防验收许可证》 （复印件） 《建设工程规划验收许可证》 （原件） 《建设工程竣工验收备案登记证》 《土地使用权出让合同》 《房产面积测绘报告书》 《工程结算审定通知书》 房屋权属新建登记 收费标准 初始登记费 (总登记费) 住宅：80元/套 非住宅：按房屋建造成本的1‰ 权证印花税 5元/证（代收） 依据渝价[2002]274号 办理《房屋产权证》 办理部门 所在区房地产交易所 第二篇：成本构成 表1 总成本测算表 序号 成本构成 计费标准 总费用（万元） 单方费用(元/m2） 备 注 1 土地费用 　 按业主提供数据，详见表2 2 前期工程费 　 详见表3 3 工程建设费 　 详见表4 4 项目管理费 3%×房屋开发费 人员工资福利及招待费等 5 销售费用 2.5%×销售收入 2%~3%（含广告推广、销售代理、售场及样板房装修等费用），总销售收入按照建筑面积2500元/m2测算， 6 财务费用 　 资金利息，详见可研报告 7 规费、税费 　 详见表5 8 基本预备费 2.0%×上述各项费用 即不可预见费，一般2%~3% 　 合 计 　 表2 土地成本测算表 序号 项目内容 计价标准 总费用 （万元） 单方费用 (元/m2） 备 注 1 土地出让金 　 　 　 土地使用权出让合同 2 征（土）地管理费 　 　 　 渝价（2001）346号 4 拆迁安置补偿费 　 　 　 　 5 货币安置费用或建房费 根据摸底统计表计算 　 　 根据安置方案 6 房屋产权补偿及评估费 根据残值评估结果 　 　 　 7 提前搬家奖励及补助费 　 　 　 根据安置方案自定 8 附属设施补偿费 水、电、气等 　 　 按市场价格计 9 青苗补偿费 　 　 　 《重庆市征地补偿安置办法》1999.4 10 土地补偿费 　 　 　 11 农业人口安置费用 　 　 　 12 地上、下附着物补偿费 　 　 　 13 拆迁代办费用 自行协商 　 　 　 14