上海浦东南路写字楼市场定位报告.pptVIP

浦东南路项目市场定位报告 合富辉煌市场部 PART 1 :上海写字楼市场 PART 2 :浦东写字楼市场 PART 3 :区域写字楼市场 在世博会等城市发展利好因素的带动下，上海在全国乃至亚洲地区的城市地位不断上升，外资企业、国际总部型企业、第三产业链的龙头企业纷纷落户上海，并由此引发的中下游企业争相进驻，上海中高端写字楼物业的需求量不断扩大；需求的扩大，开发力度在07年大好形势下进一步加大，08年市场增量达170万方，2010年前将出现写字楼供应高峰。 市场拥有量--市场拥有量稳步上涨，2010年前将出现供应高峰 办公楼出售市场—需求量下降，价格稳步上涨 随着上海城市的发展与外移以及上海城市地位的不断提高，商办物业的需求不断增加，07年上海写字楼市场需求量出现新的高峰，但随着08年金融危机的影响，办公楼需求大幅度降低，跨国企业业务量的降低、公司夸张脚步的放缓都减少了办公楼的需求量。 上海写字楼市场价格水平一直远高于住宅价格水平，且在上海写字楼供应逐渐从内环内外移至中环区域的前提下，价格水平一直稳步上涨。 写字楼租赁市场概况—甲级写字楼成主流，6大CBD商圈形成 大量外资的进入和办公智能化水平的提高，上海市中心区域内甲级写字楼已成为上海写字楼市场的主流产品。 据现有写字楼的分布状况，上海已经形成了6大CBD商圈：南京西路――上海服务性行业聚集的顶级写字楼商务圈、小陆家嘴――金融行业聚集的顶级写字楼商务圈、淮海路（金陵路）――商业领域的顶级写字楼商务圈、虹桥――涉外贸易型的高端商务圈、徐家汇及人民广场――综合类的高端商务圈。而这六个地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，占了全市供应总量的九成。 写字楼租金情况--6大CBD商圈租金列表 8.49 8.85 6.06 8.66 7.68 6.54 租金价格 南京西路 淮海路 虹桥开发区 小陆家嘴 人民广场 徐家汇 2008年 上海市主要甲级写字楼板块租金一览表 元/平方米/天 全球性金融危机的影响，将在未来数个季度中进一步打击办公楼需求，市场空置率将持续走高，租金的增长也将面临更大的压力。 上海办公楼市场总结 办公楼市场已悄然由卖方市场转入买方市场 金融危机的影响减少了甲级写字楼需求量 供应高峰的到来进一步加剧办公楼市场竞争 空置率的增高使得办公楼售价有下行空间 空置率的增高，或将出现甲级办公楼降低租金来增加入住率 PART 1 :上海写字楼市场 PART 2 :浦东写字楼市场 PART 3 :区域写字楼市场 浦东办公楼区域市场 浦东办公楼发展简述： 浦东由于近年来高速增长的经济，众多的优惠政策，良好的基础设施，吸引了众多的跨国企业入驻区内办公楼聚集，形成了陆家嘴金融贸易区。随着浦东写字楼市场的飞速发展，陆家嘴金融贸易区内的写字楼市场也日见成熟，并形成了以陆家嘴中央金融区为核心的陆家嘴商务圈。 在陆家嘴商务圈内，根据区内写字楼的区域位置、楼宇品质等综合性因素，大致可细分为四大板块。即：小陆家嘴金融贸易板块、新上海商业城板块、九六广场板块和竹园商贸中心板块。 浦东出售型办公楼供应量—占全市办公楼比重呈上涨趋势 04年以来随着浦东高速增长的经济，吸引了众多的跨国企业入驻，需求的增加加快了区域办公楼的开发力度，区域出售型办公供给量逐年上涨。 浦东销售型办公楼供求走势—需求旺盛、供求比保持0.9以下 05年以来浦东出售型办公始终保持着供不应求的局面，供求失衡的情况给了开发商很多信心，不断加大，但08年金融危机对于办公楼市场的影响，图表数据不难看出，08年办公楼成交量大幅下降，仅达07年成交量的1/3。 上海环球金融中心和中建大厦等刚竣工的出租型甲级办公楼，预租率分别达到30％～40％以及50％。金融危机使得许过公司放缓扩张、降低成本，对于甲级办公楼的需求量影响很大。 浦东出售型办公均价走势—需求矛盾、功能升级加剧价格上涨 供需矛盾的加剧，办公楼等物业功能需求的提高，使得办公楼价格持续高涨。但金融危机对于办公楼市场以及甲级办公楼需求的影响不可小觑。 仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，“国际经济环境使得跨国公司放缓了扩张步伐，上海环球金融中心等新竣工项目的竞争压力下浦东甲级办公楼业主开始下调租金。未来两年浦东供应高峰到来，将进一步加剧办公物业的竞争，租金水平仍有下调可能。 陆家嘴商务圈板块划分 四大主要板块： 小陆家嘴金融贸易板块 新上海商业城板块 九六广场板块 竹园商贸中心板块 项目 陆家嘴商务圈板块介绍 90%以上 95%左右 90-95% 85-95% 租售率 3.5-10元/