熙园可行性研究报告.docVIP

青阳熙园项目 可行性研究报告 青阳山水房地产有限责任公司 二O一0年四月 目 录 前 言 项目概况 市场分析 设计方案 建设施工进度 投资估算、资本金和资金筹措 财务效益分析 结论与建议 附图 平面图 房型图 前 言 青阳县要建成皖江开发经济带重点产业承接转移区之一，其社会结构、经济布局、人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少。近年以来，为了加快青阳商品住宅的建设，改善居民的居住条件，各类房地产开发企业做出了巨大的贡献。青阳山水房地产有限公司在此期间为青阳县发展更是创造令人鼓舞的开发业绩，其中皖南大市场经历近十年经营开发，建成皖南区域最为知名及规模的建材专业市场之一，推动了青阳县初具规模化产业前行，为青阳县城镇化进程推进奉献了卓越贡献。 青阳山水房地产有限公司经过反复调查考证研究后，于2009年中决定投资对原青阳麻纺厂地块，地块紧邻318国道，交与公园路、蓉溪路、及临城北路，分割与七步泉路。建设用地约分东西两块用地，其中东块地块占地62715.33平方米，建筑用途为商住用地，西块地块占地59591.04平方米，建筑用途以度假酒店及度假别墅。项目暂名“熙园”。 随着青阳县城镇化进程不断推进，进一步强化产业转移承接力度，改变目前青阳县城市建设状况，改善老百姓居住条件，同时房地产产业本地市场刚处于起步阶段，房地产市场未见资产泡沫，也给予青阳县房地产业带来发展空间。另外大力依托九华山旅游资源，加快建设以旅游酒店服务为主的第三产业总体形势下，本项目获得县委县政府高度重视。 根据建设基地情况以及项目规划方案，遵循有关规定，编制“熙园项目”可行性研究报告如下。 第一章 项目概况 1、项目地块 本项目地块为原青阳麻纺厂地块，地块紧邻318国道，交与公园路、蓉溪路、及临城北路，分割与七步泉路。建设用地约分东西两块用地，其中东块地块占地62715.33平方米，建筑用途为商住用地，西块地块占地59591.04平方米，建筑用途以度假酒店及度假别墅。项目容积率≤2，建筑密度≤28%，绿化率≥35%，项目暂名“熙园”。 2、项目规划经济指标 第二章 市场分析 宏观数据 2009年青阳县房地产开发投资预计完成6.3亿元，同比增长122.61%； 房地产开发面积48.62万平方米，同比增长75.3%； 商品房批准销售面积25万平方米，同比增长162%，其中住宅13.97万平方米，同比上升150%； 商品房实际销售面积20万平方米，同比增长162%。 2008年末及2009年初商品住房销售平均价格为2100元/平方米，2009年9月份销售平均价格为2550元/平方米，2009年底销售平均价格为2703元/平方米，价格较同期上涨28.7% 以上数据充分表明，2009年青阳房地产市场发展迅猛，多项数据呈几何级速度增长，供销比1.25：1，新开发商品房基本能被市场消化，整个市场较为健康。 2、成交价格及面积分析 2009年青阳商品房成交价格区间比重见下表。 2009年青阳商品房住宅主流价格在2000-3000元/㎡之间，3000元之上的基本为商业房。而该区间段又可分为2000-2500和2500-3000两段，前者属于中低档住宅销售价格区间，楼盘代表为伯益上东城；后者为中高档住宅销售价格区间，楼盘代表为中天鑫城、润城锦绣世家。 2009年青阳商品房成交面积区间比重见下表 2009年青阳商品房住宅销售主力面积区间未80-120㎡，占比60%，以伯益、润城、中天的两房、三房住宅为主。 3、重点楼盘综述及销售情况汇总 2009年青阳各项目销售排行 项目名称 销售套数 面积（㎡） 备注 皖南大市场二期 760 39138 09商业新盘 伯益上东城 429 39618 09新盘 润城锦绣世家 391 35850 09新盘 中天花园及中天鑫城 265 27696 09新盘 宝灵花园 90 8477 尾房 银杏花园 51 6397 尾房 其它 63 7387 4、市场综述 青阳房地产市场供需结构较为平衡，2009年呈现价量齐升格局。2010年随着市场需求预期放大，供应相对紧张，或许价格有进一步上涨空间； 房地产价格走势较为平稳，市场目前整体住宅价格均价约为2700元/平米。09年整体价格涨幅较快，价格上涨约为28%，但比较同类市场较为合理； 房地产产品开发结构单一，多为多层产品，随着市场发展及消费理念提升，多层次、多结构产品供应将保障消费平衡； 房地产开发分布不平衡，老城区改造缓慢，造成局部区域房源紧张，尤为城北多年未有新增开发供应为甚； 房地产产品面积供应以80—120平米，两房及三房为市场主体供应，同时也较消费接受。 第三章 设计方案 1、总体规划定位 项目市场定位——青阳县高端居住区，具有高品质居住生活环境的现代