保利石佛营地块豪宅定位.pdf

保利石佛营项目豪宅定位思路 亚豪机构 2010年01月 前言（豪宅路线是唯一选择） 首先，石佛营住宅宗地临近东四环，西南侧为红领巾公园及公园 1872项目。楼面地价约为23000元/平米。 不论是位置，周边市场环境，还是土地成本都决定了项目要以豪 宅路线进军市场。 前言（三个前提是本文的基础） 其次，项目所属地块属于北京东部地区的核心地块；但区域缺乏 天然的资源环境，且周边环境不佳；同时，该地块也是保利首次 开发豪宅的项目。 因此，本文后文所述均基于以上三点来展开。 PART 1 项目豪宅开发的核心思想 什么是豪宅? 从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”，与普通 住宅相比豪宅占据了更多的资源。 1、豪宅只是一个相对的概念，可以根据资源占有程度不同进行分类 2、豪宅较之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性 3 、豪宅要有气质和灵魂 豪宅的分类 豪宅只是一个相对的概念，可以根据资源占有程度不同进行分类 豪宅分类 项目名称 城市资源 自然资源 人文资源 豪宅的资源占有 盘古七星公馆 佳 佳 佳 程度对豪宅的分类 汤臣一品 佳 佳 佳 起到至关重要的作 一线豪宅 御园 佳 佳 佳 用。 紫御府 佳 佳 优 但同时我们也可 钓鱼台七号院 佳 佳 佳 以看到，在非一线 星河湾 优 无 无 豪宅中，资源的占 合生·霄云路8号 优 优 无 有程度相对弱化， 二线豪宅 其他因素的强弱可 泛海国际 优 优 无 以改变项目的分类 公园1872 优 优 无 序列，如：星河湾。 万科公园五号 优 优 无 三线豪宅 万科蓝山 优 无 无 本案地块所占有的三大资源并不充分，处于2-3线之间，后期打造尤为重要 豪宅的产品价值属性 豪宅较之普通住宅要具有更多的唯一性和稀缺性，这不仅体现在上 文所述的三大资源方面，还包括产品本身的唯一性及稀缺性打造。 产 更优的建筑材料 产 规划设计师 品 品 的 更优的设备设施 的 建筑设计师 显 隐 性 更好的装修、装饰材料 性 园林景观设计师 价 价 值 更高的绿化要求